答案及解析：房地产交易管理制度与政策历年真题及答案解析

来源：互联网 2017-03-01 07:33中

房地产交易管理制度与政策历年真题及答案解析来源：233网校2011年8月27日【要想考试都不怕，只有常来233网校！】
1．【答案】B

【解析】A选项，房租租赁合同备案应当在租赁合同签订后30日内办理登记备案手续；C选项，备案文件需要提交当事人的合法身份证件；D选项，需提供书面租赁合同。

2．【答案】B

【解析】根据《合同法》，出卖人迟延交付房屋，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，人民法院应予支持，但当事人另有约定的除外。

3．【答案】C

【解析】当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。

4．【答案】C

【解析】承租人无正当理由拖欠房租达6个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。

5．【答案】D

【解析】《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

6．【答案】D

【解析】由于出卖人的原因，预售商品房自房屋交付之日起90 日期限届满，买受人仍未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任。

7．【答案】B

【解析】凡下列情况的房地产，不得发布广告：①在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；②在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；③司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；④预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；⑤权属有争议的；⑥违反国家有关规定建设的；⑦不符合工程质量标准，经验收不合格的；⑧法律、行政法规规定禁止的其他情形。

8．【答案】D

【解析】经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

9．【答案】C

【解析】房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本题中面积误差比在3%以内的面积为110m2 3%=3．3m2，返还出卖人3．3m2 5000=16500元；面积误差比在3%以外的面积为10m2—3．3m2=6．7m2，返还出卖人6．7m2 10000=67000元，共返还16500+67000=83500元。

10．【答案】A

【解析】当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

11．【答案】C

【解析】租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

12．【答案】D

【解析】同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押权登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权的比例清偿。

13．【答案】D

【解析】发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，并不是要求交易双方当事人更改成交价格，只是通知交易双方应当按什么价格交纳有关税金。

14．【答案】D

【解析】2007年11月原建设部联合发展改革委等7部门出台的《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。

15．【答案】B

【解析】商品房预售同样实行实名制购房，防范私下交易行为。

16．【答案】D

【解析】最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释第16条。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

17．【答案】C

【解析】《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

18．【答案】D

【解析】抵押人死亡、依法被宣告死亡或被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

19．【答案】D

【解析】《城市房地产管理法》第23条规定的以下几种情况可以不办理出让手续：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。

20．【答案】B

【解析】根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。

21．【答案】A

【解析】房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因此，购房人实际支付该房的价款应为：8000 100—3 8000—2 8000=760000=76。

22．【答案】D

【解析】房屋租赁合同自然终止主要包括：①租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；②符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的；③因不可抗力致使合同不能继续履行的。

23．【答案】D

【解析】房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为，

24．【答案】D

【解析】2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。

25．【答案】B

【解析】签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

26．【答案】C

【解析】商品房预售应当符合：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

27．【答案】A

【解析】l994年《城市房地产管理法》在国家法律上确立商品房预售许可制度。

28．【答案】B

【解析】变划拨土地使用权为出让土地使用权的，由受让方缴纳土地出让金。

29．【答案】B

【解析】申报的成交价明显低于市场价时，并非按主管部门认定的价格为准，而是按主管部门确认的评估价格作为缴纳税费的依据。

30．【答案】A

【解析】房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部和土地管理部门办理登记备案手续。

31．【答案】C

【解析】抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

32．【答案】B

【解析】当事人应当申请房屋所有权转移登记的情形有：-①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；⑥以房屋出资人股；⑦法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；⑧法律、法规规定的其他情形。

33．【答案】C

【解析】租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

二、多项选择题

1．【答案】BDE

【解析】B选项，商品房实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为；D选项，对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息。恶意哄抬房价，诱骗消费者认购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格和套型面积控制性项目要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对情节严重的、性质恶劣，住房和城乡建设部会同有关部门依法从严处罚，并向社会公布；选项E，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。

2．【答案】ABE

【解析】认为终止租赁合同的主要情形有：①将承租的房屋擅自转租的；②将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；③将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；④无正当理由，拖欠房租6个月以上的；⑤公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；⑥承租人利用承租的房屋从事非法活动的；⑦故意损坏房屋的；⑧法律、法规规定的其他可以收回的。

3．【答案】AD

【解析】《物权法》规定下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

4．【答案】ACE

【解析】B选项，一宗房地产首次抵押后，可以多次抵押，抵押权所担保的债权不得超出抵押物的价值；D选项，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。

5．【答案】CDE

【解析】达到下列条件方可转让：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。选项D，《城市房地产管理法》规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房现行转让的问题，由国务院规定。”为抑制投机性购房，2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。选项E，共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因部分权利人的请求而转让。

6．【答案】ABCE

【解析】《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许

可申请表；②开发企业的《营业执照》和资质等级证书；③土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；④投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案；预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；⑦其他有关资料。

7．【答案】 ABDE

【解析】房地产抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。

8．【答案】CE

【解析】选项C，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。

选项E，同一财产可以向两个以上债权人抵押。

9．【答案】BC

【解析】《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。

10．【答案】BD

【解析】选项A和选项E，属于自然终止。选项C，无正当理由拖欠房租6个月以上的合同终止。

11．【答案】ABCD

【解析】商品房现售应当符合的条件包括：④现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气；通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已经落实。

12．【答案】BE

【解析】禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。为防范私下交易行为，实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案。对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购的，当地房地产主管部门要将其行为记人房地产企业信用档案，公开予以曝光。房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

13．【答案】ABDE

【解析】房地产抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

14．【答案】ACDE

【解析】下列情况，房地产不得转让：①司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。②依法收回土地使用权的。③共有房地产，未经其他共有人书面同意的。④权属有争议的。⑤未依法登记领取权属证书的。

15．【答案】 ABD

【解析】《城市房地产管理法》规定：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。

16．【答案】ABCD

【解析】有下列情形之一的房屋不得出租：①未依法取得《房屋所有权证》的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；③共有房屋未取得共有人同意的；④权属有争议的；⑤属于违法建筑的；⑥不符合安全标准的；⑦抵押，未经抵押权人同意的；⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

17．【答案】AB

【解析】属于房地产转让的行为有：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；⑥以房屋出资入股；⑦法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；⑧法律、法规规定的其他情形。