次贷危机对我国房地产市场的警示

 摘 要:美国次贷危机的爆发,成为近期人们关注的焦点。它所产生的蝴蝶效应,不仅造成美国金融市场的动荡,而且波及全球金融市场。这场风波为我国敲响了警钟,我们应从中吸取教训,并且重新审视中国的房贷市场,反思我国房地产金融市场可能隐藏的风险。本文分析了我国房地产金融的现状及存在的问题,在此基础上试着提出一些防范房地产金融风险的建议和措施。 
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　　关键词:次贷危机房地产市场资产证券化信用风险 
　　 
　　随着改革开放的深入,融入WTO体系的加快以及金融自由化和经济全球化的不断发展,我国的经济金融状况与世界的联动性越来越强。当面临他国危机带来的冲击时,我国应采取何种应对策略,在最小化损失的同时保障经济的稳定可持续发展也显得至关重要。总之,本文以次贷危机为切入点,分析危机对我国的影响,并提出政策建议,具有重要的理论和现实意义。 
　　 
　　一、国内外研究状况 
　　 
　　发生在美国并且波及全球的美国次贷危机引起了国内外的广泛关注,经济学家们从不同的角度对次贷危机爆发的原因进行了分析。危机爆发有其深层原因,其一是抵押贷款一级市场中宽松的贷款标准以及不断创新的贷款品种,其二是二级市场中风行的证券化和偏高的信用评级。 
　　国内大多学者都认为,次贷危机带给我国的借鉴意义远远大于其本身带来的损失。沈炳熙(2007)认为,次贷危机提醒我国应该正确把握创新金融工具的特点,在发挥其积极作用的同时,采取必要的风险防范措施,以防止创新金融工具被误用甚至恶用。 
　　 
　　二、我国房地产市场存在的问题 
　　 
　　1. 中国房地产泡沫化,主要体现在: 
　　(1) 资产价格上涨过快,售价租金比例失衡。 (2) 开发商高价抢购土地,捂盘惜售,出现“地价高于楼价”的现象。(3) 投资性购房比例越来越高,风险逐步加大。(4) 空置率呈上升趋势,供过于求迹象明显。 
　　 
　　2. 紧缩的货币政策将迫使房价回调,主要体现在: 
　　(1) 利率上调、物价上涨导致房地产成本上升。 (2) 国家的惠民政策也对房地产市场产生冲击。由于房价持续上涨,国务院已多次下发文件,要求地方政府控制房价上涨速度。 
　　 
　　三、次贷危机对我国房地产市场的借鉴和警示 
　　 
　　美国次贷危机为我国经济敲响了警钟,我国楼市同样存在危机的可能。纵观当前我国的房地产市场,潜在的风险不容忽视。为了防患于未然,我们应加大对房地产市场的调控力度,采取多种措施。 
　　 
　　1.采取多种措施稳定房价 
　　房地产行业是关乎国计民生的行业,同时也是对其他行业拉动性极强的行业,因此我们应十分重视房地产行业的发展趋势。美国次贷危机提醒我们,越是在市场繁荣时期,越是应当提高警惕,不断加强对房地产市场的风险控制和市场监管,建立房地产价格监控制度和房地产市场泡沫预警机制,防止房地产价格过快上涨,避免拐点过后房价下跌的不利影响。另外,应采取多种措施稳定房价,调整信贷政策以平抑房地产的投资性与投机性需求,从而引导市民理性消费,引导银行合理发放房贷,防止房地产“泡沫”和银行住房抵押贷款市场风险的发生。为了减轻房地产价格波动对整个经济造成的负面影响,政府还应加大对经济适用房和廉租房的供给,合理引导房地产市场健康有序地发展。 
　　 
　　2. 严防资产价格过度攀升 
　　美国次债危机始于房地产市场泡沫的不断堆积,泡沫破灭后,危机爆发。美联储从中吸取教训,表示将更加关注资产价格。而当前资产价格虚高的中国更应该从中得到教益,资产价格过快攀升可能会积聚风险。市场不会永远高涨,一旦泡沫破灭就会破坏实体经济的平稳运行,而持续的繁荣离不开对风险的控制和监管。就房市来说,英国《经济学家》最近一项调查显示:“全球主要房地产市场的价格增速正在放缓,部分楼市逼近由热转冷的风险。”房地产市场存在高风险性和周期性,建立在高额贷款上的中国房价一旦放缓或出现逆转,便面临持续下跌的风险。原央行副行长吴晓灵之前也曾表示过,中国房地产对银行贷款的依存度非常之高,所有的风险都放在银行身上。房地产“绑架”银行,主要原因是房地产企业对银行贷款的依存度过高,中国房地产企业的自有资金非常薄弱,房地产开发主要依赖银行贷款。央行公布的《2004年中国房地产金融报告》中曾指出,我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。造成这种被房地产“绑架”的格局,与银行风险意识的薄弱有关。这些年来,国内商品房销售每年增长25% 到30%,越涨越高的房价容易使银行忽视贷款风险。在中国,银行需要面对的是更加复杂的现实环境。因此,考虑到现实中的资金回收难度,房产价格转向对于整个银行业无疑是一场灾难。 
　　 
　　3. 严格审核个人房贷条件 
　　美国次级债危机的重要原因是抵押贷款公司为了追逐利润,对于原本就信用等级比较低的贷款者提供了零首付、零文件等限制条件更少的贷款,使次级抵押信贷隐患由此潜伏下来。而近年来,中国住房信贷和住房抵押消费贷款呈现出快速增长趋势,纵观当前经济形势,流动性过剩很可能使央行进入一个连续的加息周期,从而导致个人贷款违约风险增加,而一旦房地产市场出现逆转,银行也很难通过拍卖抵押房产弥补损失,最终产生大量的不良资产。 
　　 
　　4. 建立健全我国信用体系 
　　美国信用体系非常健全,不同信用水平的人和机构享受的资源和成本是不一样的。信用记录好的能够享受利率折价,反之则需要承担信用风险溢价。美国次贷市场主要是为信用记录低等群体设置的。这种市场性的分隔如同为不同信用风险的资产设置了一道防火墙,一定程度上起到了风险过滤的作用。同时,美国信贷市场提供的品种很多,如固定个贷、浮动贷款等等,这些品种的设置意在满足不同信用级别的人的需要。而我国产品开发并没有与信用级别联系在一起,因此也就容易出现问题。显然,在这方面我国要借鉴美国在信贷市场方面的结构性技术和对客户进行细分等技术,通过各种市场化手段,在不同产品和服务间设置不同层次的风险隔离带,降低风险传导性或传导力度。这次危机可以说是美国金融机构和投资者对风险过度使用造成的。次贷是金融机构与借款者进行的赌博,赌的就是借款者背信发生的时间和概率。而把次贷证券化,只是把贷款人的风险进行全部或部分出售了,风险进行了转移和扩散,而并没有消灭。当前我国在住房按揭市场和一般信贷市场也存在着信用风险过度的问题。虽然我国并没有典型的住房次贷市场,但住房按揭贷款风险并不低,甚至其风险敞口要高于美国的整个住房贷款市场。如当前许多商业银行盲目扩大信贷规模,导致按揭市场积累了大量的虚假按揭;在按揭审批上,由于把关不严使得许多不符合条件且风险承受能力和信用水平类似于美国次贷市场的借款人得到了银行的支持,从而潜伏了大量的不良贷款风险。而且房价的持续飙升也使得银行承担着越来越多的市场风险、信用风险和价格风险等。 
　　 
　　四、结论 
　　 
　　总而言之,房地产业的发展,关系到相关产业的发展以及整个国民经济的增长。房地产行业的投资风险问题,关系到政府对房地产业的调控措施制定、企业投资方向确定以及金融机构决策等。如果对房地 产的泡沫程度、房地产业投资风险评估有误,将可能会对个人、企业和社会造成无法估量的损失。 
　　 
　　参考文献: 
　　 
　　[1]钟伟.美国次级按揭市场的现状及其深远影响[J].国际金融研究,2007,11. 
　　[2]安春梅.住房抵押贷款证券化的风险因素分析[J].财会研究,2006,2:78. 
　　[3]张明. 次贷危机的传导机制[J]. 国际经济评论,2008.7-8:32-37