房地产估价师房地产估价师房地产估价理论与方法2003年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷

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• 21某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为（ ）。

  A.75％

  B.79％

  C.81％

  D.84％

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• 22建筑物净收益=（ ）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

  A.建筑物重置价

  B.建筑物现值

  C.土地价格

  D.房地产价格

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• 23收益法中所指的收益是（ ）。

  A.估价时点前一年的收益

  B.估价时点前若干年的平均收益

  C.估价时点以后的未来预期正常收益

  D.估价时点前最高盈利年份的收益

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• 24有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元（收益可视为无限年）。

  A.30

  B.40

  C.50

  D.60

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• 25采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（ ）。

  A.资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠

  B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠

  C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠

  D.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠

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• 26某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（ ）。

  A.被烧损前的状况

  B.被烧损后的状况

  C.被烧损前与被烧损后的差异状况

  D.未来修复或重建后的状况

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• 27有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为（ ）万元。

  A.400

  B.450

  C.500

  D.540

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• 28某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。

  A.180

  B.196

  C.200

  D.300

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• 29若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（ ）。

  A.通货膨胀影响

  B.投资利息因素

  C.资金时间价值

  D.投资风险补偿

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• 30对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用（ ）和长期趋势法相结合进行估算。

  A.比较法

  B.收益法

  C.，成本法

  D.路线价法

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