齐骥牵头调研十年得失　住建部酝酿二次房改

　　房改迹象已然很某显，由此引发的疑问是，"二次房改"是重新回到过去的老路，还是在现有市场化的基础上对住房制度进行调整。无论是专家学者还是房地产开发商，他们在接受记者采访时均表示：市场化依然是大趋势。住建部部长姜伟新在国庆60周年之际也曾表示：下一步将继续坚持市场化改革的基本方向，构建多层次、有区别的住房供应体系。

　　不过，上述知情人表示："住建部对于房价的控制显得力不从心，尤其是土地和信贷。"鉴于此，此次房改路径将会从住建部调研开始，而后可能会由国务院出面设立住房改革协调小组来统一部署。

　　房改导火线

　　引发本次房改热议的，表面上看似乎是来自三次房改上书。

　　第一次是在2008年6月，发改委专家刘会勇是"二次房改"提法的最早建议者。他指出：企事业单位应自建廉租房，租给单位职工居住作为过渡房，建房资金可以来自房改售房款。

　　随后的今年4月，清华大学教授李某葵建议："二次房改"应该由政府主导提供房屋住房服务，平租房等由政府提供的房子应该占到50%，将目前未纳入政策性住房的中等收入群体纳入其中。

　　而掀起高潮的,则是今年7月住宅法专家李某等14位学者提出的"二次房改"建议。其内容是：建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度，以"定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得"的方式，提供准市场化的平价住房。

　　李某葵认为，房价水平已经超过职工正常的支付能力，造成了一定的社会问题。"在当前房地产业的制度规则下，造成的结果就是没有赢家。"他表示。

　　具体而言，地方政府不是赢家，因为他们的财政收入得不到长期的保障。广大消费者不是赢家，因为房价的上涨远远超过可支配收入的增长。房地产开发商承担了过多的社会责任，遭受了过多的社会责难，也不是赢家。最后，中央政府相关部门也不是赢家，因为一旦房价上涨迅猛，就不得不推出各种政策，而这些政策往往不可能直接起到调节市场的作用。

　　得失有定论

　　房改得失瑕不掩瑜。"改革的第一步应梳理十年房改得失。"北京大学房地产研究所所长陈国强认为。

　　上一轮房改始于1998年的23号文件。1998年，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，决定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，并建立职工住房补贴制度，完善住房公积金制度。

　　住房分配货币化的成功已成共识。陈国强表示，尽管其中暴露了问题，但市场化方向是正确的。作为开发商，今典集团董事长张宝全也深有体会：房改意义重大，改变了供给体系，形成了市场竞争格局，许多人实现了从无产到有产的突破。

　　"除了房改本身，房改在应对亚洲金融危机方面也起到了巨大作用。"某房地产开发企业总经理马越这样告诉记者。1997年底，亚洲金融风暴爆发，宏观经济指标全面恶化，1998年年均GDP增长首次低于1991年的8%，维持在7%附近。中国的房地产业却在房改后出现分水岭：全国住宅当年开工面积急剧跳升，达到1.6亿平方米，比往年平均水平猛增将近6000万平方米。

　　姜伟新在总结十年房改时表示："在城镇人口不断增加的同时，城镇居民人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米提高到2000年的20.7平方米，2008年达到28平方米以上。"

　　或双轨前行

　　面对不断增长的高房价，相关部门在此之前也曾尝试解决这一问题。2007年国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(简称24号文件)，强化了政府的住房保障职能，对一部分低收入住房困难家庭实行保障住房制度，但房价依然我行我素。"23号文件是将住房市场化，而24号文件则是住房双轨制的开始，让解决中低收入群体住房成为可能，但没有时间表也没有制度性的约束。"陈国强分析说。

　　二次房改矛头再次指向土地财政。"这些探索未某确地方政府在保障性住房上的投入和责任，要想彻底地进行二次房改，必须改变地方政府依赖土地财政的局面。"李某葵认为。

　　北京远东新地置业有限公司总经理助理姜某认为，二次房改的实质就是平衡房价过高和保障房滞后两者之间的关系。在李某葵看来，实施二次房改，地方政府、房地产企业、购房者之间可以实现多赢局面。"房子的产权归政府所有，但可打包给开发商进行开发建设，建成的房子以平价租给企业职工，这样职工不用着急买房子，地方政府又可从经营的房子里面收取房租，获得持续的财政收入。"

　　不过，新的住房体系则牵涉到财政、税收、信贷、土地等各个环节和部门，并非住建部一家所能完成。李某葵认为，二次房改应成立国务院住房改革协调小组，将财政部、国土资源部、发改委、央行等纳入其中。此建议与上述知情人所言完全吻合。"这既表某二次房改的决心，也关系其成败。"马越认为。

　　十年房改路

　　●1998年6月 国务院决定，党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化。

　　●1998年7月 在中国一直延续实行的住房福利制宣告结束。

　　●1999年2月 中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。

　　●2000年2月 国务院新闻办公室举行新闻发布会宣布："住房实物分配在全国已经停止!"

　　●2001年1月 《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》开始执行。

　　●2001年4月 财政部、国家税务总局联合出台关于消化空置商品房有关税费政策的通知。

　　●2001年6月 由建设部颁布的《商品房销售管理办法》正式施行。

　　●2002年5月 国土资源部签发11号文件(《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》)。

　　●2003年4月 中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。

　　●2003年8月 国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(又称18号文件)。

　　●2004年4月 国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。

　　●2005年3月 国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，就稳定房价提出八条意见(国八条)。

　　●2005年4月 温家宝总理召开国务院常务会议，提出八项措施引导和调控房地产市场(即"新国八条")。

　　●2005年5月 国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。

　　●2006年5月 国务院颁布了对房地产调控的六条意见，被业内称为"国六条"。

　　●2006年6月 国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，被业内称为"国十五条"。

　　●2006年7月 建设部联合其他五部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为"外资限炒令"。

　　●2007年3月 《物权法》获得通过。

　　●2007年8月 国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。

　　●2007年9月 中国人民银行、银监会共同发布9·27房贷政策。

　　●2008年2月 中国人民银行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》。

　　●2008年10月 财政部、国家税务总局、中国人民银行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。