房地产商的期房买卖有法律保障吗

 一、房地产商的期房买卖有法律保障吗？

 

　　房地产商的期房买卖也就是商品房预售买卖，是有法律保障的，具体如下：

 

　　根据《城市商品房预售管理办法》第五条 商品房预售应当符合下列条件：

 

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

 

　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

 

　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

 

　　第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

 

　　未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

 

　　第七条 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：

 

　　（一）商品房预售许可申请表；

 

　　（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；

 

　　（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；

 

　　（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；

 

　　（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；

 

　　（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

 

　　第八条 商品房预售许可依下列程序办理：

 

　　（一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

 

　　（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

 

　　开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

 

　　（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

 

　　经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。

 

　　商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。

 

　　（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。

 

　　第九条 开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

 

　　第十条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

 

　　房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

 

　　商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

 

　　第十一条 开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。

 

　　商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。

 

　　第十二条 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。

 

　　由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

 

　　第十三条 开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。

 

　　第十四条 开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

 

　　第十五条 开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。

 

　　二、购置期房该如何付款？

 

　　1、一次性付款

 

　　在开发商已经确定的前提下，选择一次性的付款方式，当然会得到相应的优惠。比如购买一套100平米、1年期的期房，假定价格为2500元/平方米，则总房价约为25万元。如果选择一次性付款，开发商给予每平方米100元的优惠，那么购房者总共可以节省1万元。我们可以将这笔钱储蓄起来或者投资其他项目。如果采取分期付款购房，不仅得不到优惠，而且按揭部分还需要支付利息。由此看来，一次性付款能够节省很多钱。

 

　　尽管一次性付款已经可以节省一部分钱了，但是我们仍然可以通过一些小技巧来进一步降低成本。一次性付款的期限通常为1个月时间左右，在这个期限内购房者可以适当“赖账”，能晚交则晚交。现在一套房子的价格少则几十万，多则百万千万，每天产生的利息都不少。另外，开发商通常允许一次性付款的购房者留5%～10%的待付尾款，可以在期房竣工交付钥匙时再全部付清。那么我们可以尽量争取，尽可能多留些待付尾款。

 

　　2、运用存单、国债质押贷款付款

 

　　在购房时我们都会动用存款、国债等自有资金进行支付，但有时候不少朋友持有的定期存款和国债中有很多是在几年前高利率时期存入的，存期可能已经过了大半，此时若提前支取会造成较大的利息损失。考虑到所购期房距交付使用还有一定的时间，我们不妨用存单或国债向银行申请抵押贷款进行短期融资。但是这笔账购房者要算清楚，银行将向你提供该存单面额90%以上的抵押贷款，如果存单到期后所得利息扣除抵押贷款利息后，仍然足以超过提前支取所得的活期利息，那么这样融资购房者就节约了成本。

 

　　3、申请个人住房公积金和银行住房按揭贷款付款

 

　　如果动用自有资金付款仍有一定的资金缺口，那么购房者可以向银行申请个人住房贷款，但在申请贷款时要注意把握以下两个要点：

 

　　（1）要根据贷款可能性来科学选择房贷品种。从贷款利率上看，最为优惠的要数个人住房公积金贷款的利率，其次是银行个人住房按揭贷款。所以只要平时及时足额缴纳了公积金的职工，均应首先申请最大额度、最长期限的公积金贷款。没办法申请个人住房公积金贷款的，只能退而求其次，用所购期房作抵押、或有足够代偿能力的单位与自然人作担保，向银行申请一定额度与期限的银行个人住房按揭贷款。

 

　　（2）要根据贷款后是否会提前还贷来选择每月的还款方式。目前银行的主要还款方式主要有等额本息还款法和等本不等息还款法两种。

 

　　4、预定期房，用小损失换取更大的升值空间

 

　　在未开盘之前，可以先从图纸上选择一套或几套环境、套型、朝向等都极其理想的期房并通过初步协议向开发商进行预订下来。这种情况下，我们需要向开发商缴付每套1万～3万元不等的定金。这些钱最后当然会归于购房款项当中，只是损失一些利息。但是这点儿利息和日后房屋之间的差价比起来，就是在是微不足道了。我们要想在秋后有收成，就必须将这点利息作为种子。