是深化房改而不是二次房改

 　自从8月底有十几位专家学者联名上书建议进行二次房改以来，这个话题好像最近被提及次数越来越多了起来。建议者认为，目前保障性住房制度基本满足了低收入家庭的住房需求，商品住房制度满足了高收入家庭的住房需求，但中等收入家庭的住房供给却是空白。据此，他们提出了"三三制"建议，主要内容是：针对三个居民阶层，实行"三种住房制度、三类供地方式、三支队伍参与"。建议的重点是中等收入家庭，他们提出了"四定两竞公共住房"，即非营利公益性建房机构和建筑开发商以"定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得"方式招标供地建设的准市场化平价住房，供应中等收入家庭。

　　既然建议者通过媒体公开宣传其观点，我这个耄耋老人也就该问题公开发表几点个人意见。

　　首先，房改的全称是住房制度改革。其释义是，通过改革停止现行的住房制度，实行新的住房制度。而在1998年，国务院发布的23号文中，做出了停止公房低租金制度、推行住房分类供应制度的重大决策。尽管出现了这样那样的问题与偏差，该制度到目前从未废止过。但23号文中只能做一个比较概括的安排，我们只能通过推行新制度的实践去发现问题，去补充、修改和完善。直至今日，仍然处于继续完善、深化房改的阶段。如要进行二次房改，就要停止现行的住房制度，推行新的住房制度。而建议的内容，却建立在继续实行现行的住房分类供应制度的基础上。因此，这不是一个进行"二次房改"的建议，而是一个为深化房改提出补充修改意见的建议。

　　笔者希望主管部门认真分析来自各方面的建议，积极采纳其中的可行部分;二是希望提建议者(包括我在内)，要看到自己观察问题的不同角度和局限性，绝不要认为自己的建议绝对正确而要求主管部门必须采纳。

　　其次，建议者将形势分析为："目前保障性住房制度基本满足了低收入家庭的住房需求"，"但中等收入家庭的住房供给却是空白"。实际是，虽然低收入家庭的住房供应将在实施3年计划后开始接近全覆盖，但其制度本身仍须进一步完善。如果把中等收入者比重定为占全体居民的72%，我国正在着力推行的经济适用住房将主要供应中低收入者。最近几年推行的双限房和公共租赁房，也是供应中等收入者的。虽然通过以上措施，还达不到中等收入住房供给的全覆盖，但绝不是"空白"。

　　第三，在"三三制"建议中，一是"三种住房制度"，这本就是我国正在推行的住房分类供应制度包含的内容;二是"三类供地方式"，分类供应住房自然要分类供应土地;三是"三支队伍参与"，此法我国没有实行，但有很多值得商榷之处。因为我国已经拥有一支强大的、能够承担各种现代化建设任务(包括住宅在内)的、低利的建筑施工队伍，完全可以通过招标选择建筑施工队伍去建设各类住房。特别是，建设住宅只占建筑施工的一部分，建议者却要固定三支队伍来分别承担三类住宅建设任务。这样做会把有关建筑施工单位的业务限得过窄过死，会在住宅项目招标时减少大量竞参单位，会因各类住房建设任务每年的变动而造成有的队伍"窝工"、有的"承担不了"。

　　新加坡的中低收入者住房由政府的建屋局組织建设，建成后由建屋局分别出售给中等收入者或分配给低收入者。这种办法有两大优点：一是，由建屋局通过招标直接委托建筑施工单位建房，可以省去一大笔经由房地产企业开发耗去的费用和获取的利润;二是，可以有效地调控住房的套型、价格和供应对象。借鉴新加坡的办法，并结合我国政企分开的实际，我建议在城市政府或区政府下成立事业性质或非营利性质的"社保住房管建所或公司"来承担与新加坡相同的任务。因为这一建议涉及的问题比较复杂，尚未得到采纳，但其可行性明显偏优。

　　最后，解决中等收入者的住房问题是一个复杂的系统工程，简括起来主要有以下几点：中等收入者人数众多，而住房消费能力相对贫弱，从而增加了解决住房问题的难度;只有解决好中等收入者的住房问题，才能全面实现住有所居，才能有效地解决房价过高等突出问题，因而十分重要;只有在实践和发展中不断地补充修改完善，才能建立起一套具有中国特色的中等收入者住房制度;要在发展经济的基础上优先提高中低收入者的收入，让中等、中低收入者买(租)得起相应的社保房;政府对中等收入者提供的住房社会保障要适当而到位，住房套型、价格和供应对象要严格控制，并可适当借鉴新加坡组建和管理社保房的办法;要在中等收入居民中树立起住房梯度消费、理性消费的理念;努力培育一个有利于梯度消费的、租售并举的住房市场;切实加强管理，如果管理无力，再好的制度也会在执行中走样。