住房体制存在3大缺陷 专家呼吁启动二次房改

 "实践表明，我国城镇居民的住房货币化补贴政策与市场房租房价严重脱节。对于城镇大多数中低收入居民来说，住房货币化早就名不符实，住房保障只能依赖政府。而政府很难有足够财力对多数居民提供住房保障，随着时间推移和新职工增多，这一矛盾将更加突出。我国需要重新审视城镇居民住房体制，考虑启动'二次房改'。"中国投资学会刘慧勇副会长、孙洪先秘书长等专家近日呼吁进行"二次房改"。

　　住房体制存在三大缺陷 
"我国目前的城镇居民住房体制存在三大缺陷，迟早都必须深入进行改革。在确保改革方案思虑周全的前提下，二次房改越早进行越好。"刘慧勇接受本报记者专访时说。

　　"首先，货币化补贴政策与市场房租房价严重脱节。"刘慧勇说，切实可行的住房货币化，必须具备以下两个条件：一是住房实物供给充分，二是货币化住房补贴的数额能够跟上房价和房租的实际涨幅。在1998年决定实行货币化改革时，我国并不具备上述两个条件。

　　其次，保障性住房建设与供给缺乏制度保障。我国现行住房保障制度，目标和供给对象定位模糊，供给方式和程序存在制度性漏洞。从原则上说，城镇居民住房保障对象应当包括城镇中低收入家庭和进入城镇长期务工人员。在实施过程中，许多城市都面临无法准确界定住房保障对象的尴尬局面，政府很难有效地核实经济适用房购房者的实际收入水平。

　　再次，禁止单位提供住房实物保障也存在弊端：一是无法就近上班的城市职工将与日俱增；二是增加城市交通量和能耗，加重空气污染，不利于可持续发展；三是职工上下班时间长，增加疲劳，降低效率，对单位也不利；四是削弱保障性住房的周转性、流动性与分配使用合理性；五是保障性住房建设与供给的责任全由政府担负，难免漏洞百出。

　　二次房改瞄准四方面目标 
对于二次房改应该达到的目标，刘慧勇认为应该达到促进职工居住半就近、住房保障全覆盖、引导住房升级有节制和促使住房流转更规范四个方面的目标。

　　刘慧勇说，优良的城镇居民住房体制应当能够促进职工就近居住，而不是产生逆向作用。综合各方因素，现实可行的考虑是将"促进职工居住半就近"，作为二次房改的一个重要目标。同时，应实现住房保障全覆盖。从技术层面看，实现居民有住处，并非难事；但当前体制和政策有问题，需要通过改革来解决。

　　刘慧勇指出，应引导住房有节制地进行升级。我国城镇居民住房升级客观上需要有一定的节制，既要使多数居民具有改善住房的动力和能力，又要抑制少数高收入家庭过分扩大住房面积，这也应成为二次房改的目标之一。

　　同时，他认为二次房改应遵循城镇住房保障"单位为主、政府为辅"、单位住房保障"实物安居、货币宜居"、政府廉租住房"街道代审、单位转租"、城镇商品住房"面积设限、税收优惠"和建房用地"廉租定价、商品竞价、廉租优先、距离优先"等五个原则。

　　二次房改实施路线图 
关于二次房改具体实施的路径，刘慧勇也给出了具体的建议。他认为实施二次房改应从用人单位、政府、立法等三个方面着手实施。

　　单位层面，一方面应该鼓励用人单位就近为低收入职工购建廉租房。单位就近拥有房产，只供廉租，永不出售，提职迁出，周转使用；另一方面，用人单位应给无廉租房职工发放足额货币房贴。

　　政府层面，市区政府应为既无固定工作单位又无住房的本城区"双无"居民和困难单位提供廉租房；同时，对单位廉租房建设，除了给予用地支持之外，还需要给予必要的资金支持。

　　立法层面，应立法规定城镇个人房产税的税率和免征面积。刘慧勇解释说，在鼓励市民改善居住条件的同时，抑制人们过分扩大住房面积的盲目倾向，需要充分而又巧妙地利用税收杠杆。

　　同时，应立法规定单位廉租房建设用地优先供给半径、定价原则与程序。单位廉租房集保障职工住房、规范住房流转、促进就近居住三种功能于一身，因而对其建设用地，应当优先供给。