二次房改该怎样改 平民化大众化成主要方向

　　房改经历了10余年的完全市场化道路，其弊端也渐渐地显露出来：在一定程度上导致房地产过热。

　　由于权力和资本基于政绩和利润的集体冲动，一方面导致了宏观经济出现泡沫化风险，另一方面则带来了严重的社会不公--使得少数人借此牟利。房地产市场价格"不市场"成为了一句笑谈，违背了市场规律的"市场价格"使中低收入阶层望房兴叹。

　　中博实业有限公司陈玉春先生在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，"二次房改"是有必要的。陈玉春表示，当前中国的住房市场化远远没有取得成功，现在只不过是在路上摸索而已。

　　陈玉春认为，中国的住房市场化改革学自西方，但却并不完全：只注重引进了西方国家住房彻底市场化的一半，却没有甚至忘记引进西方国家完善的住房保障制度的另一半。那么形成完善的住房保障体系就是下一步房改的重点。

　　郭田勇对这一观点也持赞同意见。在接受《中国产经新闻》记者采访时，郭田勇表示："目前房价水平已经超出了普通职工的正常支付能力，让房地产市场定位成平民化和大众化的市场，就是下一步房改的方向。"

　　该怎样改？

　　然而，"二次房改"到底需要改什么和怎样改却尚无定论。

　　此轮"二次房改"的提出者之一，世界华人不动产学会会员李明在接受媒体采访时重申了自己对于"二次房改"的意见。他提出，"二次房改"要改的是：户籍限制的保障性住房制度和商品住房制度两种住房制度，政府划拨供地和招拍挂供地两种供地方式，由开发商一支队伍垄断经营的"'二二一'现行住房制度"。

　　李明说，自己所建议建立的"'三三制'住房制度"是：保障性住房以政府划拨方式供地，由政府和民间的非营利公益性建房机构及建筑开发商共同参与，不受户籍限制解决城镇低收入家庭的住房问题。公共住房和公共租赁住房实行"四定两竞"招标，由民间的非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与，不受户籍限制向城镇中等收入家庭提供准市场化的平价住房。商品住房仍然以"招拍挂"方式供地，由建筑开发商开发建设，户型面积和房价由开发商自主确定，满足高收入家庭的住房需求。概括起来就是"三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与"，简称"'三三制'住房制度"。提出"二次房改"制度创新的目标是建立"低端有保障，中端买得起，高端有选择"的多层次良性发展的住房供应体系。

　　来自网络的意见则更多，比如：改变房地产税费制度，避免地方财政收入过分依赖土地出让金；允许小产权房上市交易，增加供给；允许民众自建房等等。网友铜豌豆在自己的博客中提出：一是把土地收入纳入专门管理，专款专用，而不能将之作为普通财政收入来对待。通过把土地资金进行专门管理，用固定支出渠道的方式方法来解决。二是土地收入根本不具备可持续性。现在世界发达国家的通行做法，就是把土地增值收入作为经营土地的长久之计，而不是只卖土地。只有把土地增值部分纳入公共财政，才能使资本远离土地和房地产的炒作。

　　对于这个问题，专家们的意见更加丰富详尽。

　　郭田勇的意见很简练。他认为，假如会有"二次房改"，改革会从3方面入手。首先，政府需要对土地使用权的管理制度进行改革；其次，需要有关部门对房地产运行进行规划和调控，防止房产价格居高不下；再次，对于中低收入者，政府应该提供廉租房。

　　陈玉春则表示，改革的关键在于当前各地政府在土地财政上的政策。如果推行新的住房政策，那势必会牵涉到包括财政、信贷、土地等各个环节和部门。房子作为一种商品，却又具有其特殊性。再次改革，首先应该解决完善与住房市场化制度并行的住房保障制度。此外，应从土地的国有属性出发，使人们享受到国有土地本应带来的福利，把住房需求分类解决。

　　姜仁地产全国连锁机构董事长姜仁在其博客中撰文指出，"二次房改"首先要改的是房地产业的"游戏规则"--将地方政府的财政收入与土地"招、拍、挂"脱钩。其次是通过明确住房服务的提供范围，由政府提供一定比例的廉租房和平租房来逐步扭转以买房为主要形式的住房商品化。

　　中原房地产经纪有限公司华北区董事总经理李文杰，则在接受媒体采访时提出：当前我国的廉租房、公共租赁房、经济适用房和限价房等体系足够多了，但是审查机制尚不够健全。他表示，只有通过建立完善的家庭及个人资产审核机制，来确保保障性住房能够切实地被需要的人使用，才能真正缓解低收入群体的住房压力。

　　不管是哪种房改方案都直指畸高的房价，正是这个无法遏制涨势的房价，逼迫所有人反思现行的住房制度问题出在哪儿，用什么办法终结这种明显危及民生福祉的不正常房价格局。

　　冷淡预期是主流

　　假如真的出现"二次房改"，那么需要面对的则不仅仅是政策的变化，市场的风云也会随之变幻。

　　此前有网站对"二次房改"做过调查。76%的网友认为有必要"二次房改"，以解决中等家庭的住房问题；4%的网友认为"没有必要"。面对目前的房价，72%的网友表示"不会买房"。对于专家提出的以"二次房改"降低房价，68%的网友表示"不抱希望"。

　　陈玉春表示，虽然七八十年代生人很迫切地希望房屋制度改革，但是由于目前的主流群体已经享受过福利分房带来的利益了，所谓"二次房改"对他们的影响较小，难以得到其有利支持，进入到实质性阶段的可能性较小。即使进入到实施阶段，由于来自地方政府和开发商等的巨大压力，对于目前市场的方向并不会有太大改变。

　　郭田勇则认为，目前中国的房地产市场存在一些偏离，处于一种"曲高和寡"的状态。市场的大方向与大众化的住房需求相背离。实施"二次房改"或许可以缓解这种状态，但是根本性的改变并不可期。

　　中国房改政策的起草人之一、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受相关媒体采访时对中国房地产市场做出了这样一个评价：中国的房地产市场还是一个年轻的市场，有很多不规范，我们在调控当中恐怕还要多吸取教训，比如现在房价涨得太快，宏观调控如何正确见效，水平需要不断提高。另外，保障性住房严重不足，中低收入阶层的住房问题凸显。在他看来，对于这样年轻的市场，贯彻原先定下的政策，完善解决出现的问题才是正确之举，单纯地否定现有政策和推倒重来，其结果是毁灭性的。

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　　目前住房体制三大缺陷

　　首先，货币化补贴政策与市场房租房价严重脱节。切实可行的住房货币化，必须具备以下两个条件：一是住房实物供给充分，二是货币化住房补贴的数额能够跟上房价和房租的实际涨幅。

　　其次，保障性住房建设与供给缺乏制度保障。

　　再次，禁止单位提供住房实物保障也存在弊端：一是无法就近上班的城市职工将与日俱增；二是增加城市交通量和能耗。