二手房交易收费陷阱 擅签"阴阳合同"当心钝刀割肉

 为了少付一些税费而想方设法"合理避税"，甚至不惜鼓动买卖双方在二手房交易中签订"阴阳合同"，这已成为不少中介推崇的"高招"。殊不知，"阴阳合同"就像一把双刃剑，很多时候，它也会伤及自身。以下所述个案，卖方为了少付税费，减少麻烦，在房产中介的"配合"下，使用了"阴阳合同"这一"高招"，结果最终却是搬起石头砸了自己的脚。

　　【案例】

　　买方只认低价合约

　　卖主吃了哑巴亏

　　今年初，南宁市民赵先生通过房产中介，将自己的房子卖给文先生。赵先生怕麻烦，就约定自己这一头的营业税、个人所得税等税费，全部打入价格，由文先生一起承担。最终，双方以70万元谈妥售房价格，并签下买卖合同。

　　其后，为减少税费，赵先生在中介的承诺下，与文先生又签订了一份关于该套房屋的买卖合同，合同中标注房屋售价为55万元，并约定以该份合同作为备案过户的依据。赵先生认为，按这份合同备案过户，自己能少交几千元税费，便没有多加考虑就再次签了字，并拿到了文先生支付的55万元房款。

　　然而，当赵先生按第一份合同约定向文先生催讨剩余的15万元房款时，文先生却拿出第二份合同，拒绝交付尚欠的房款。为此，双方还发生了激烈争执。

　　后来，赵先生咨询律师得知，自己与买方签订的"阴阳"两份合同，签订时间有先有后，而且"阳"合同是为避税而后签的，又经过了备案登记。律师据此分析认为，即便告上法庭，如果对方拒不承认第一份合同，赵先生也并非一定完全胜诉。这下子，赵先生可真是"哑巴吃黄连，有苦说不出"了。

　　【律师说法】

　　签阴阳合同

　　双方都存风险

　　该起个案中，二手房交易双方签订了两份合同，一份用作备案登记，以达到逃避国家税收的目的;另一份为双方约定的真实履行价格。这种现象，就是我们常说的订立"阴阳合同"行为。

　　广西民族律师事务所律师潘光伟认为，阴阳合同不仅属于违法行为，同时对双方当事人也存在一定的法律风险。到底哪一份才是双方真实意思的表示?哪一份才是引起房屋产权变动的依据?这些都会因为阴阳合同的存在，造成法律认定上的麻烦。

　　而从双方的行为看，做低房价以达到少缴税的目的，这种行为一旦被查实，买卖双方的权利不但不能得到保护，反而会因此触犯我国《税收征管法》、《合同法》、《刑法》等相关法律。

　　根据《税收征管法》，个人在转让房产过程中通过签订"阴阳"两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，属偷税行为，税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金，并处以罚款。构成犯罪的，还要依法追究法律责任。而房地产中介机构、其他单位和个人，教唆、协助他人偷税的，同样要负法律责任。

　　潘光伟介绍，实际交易中，阴阳合同对买方来说隐患还不止于此。在二手房交易过程中，如果买方故意低报、瞒报住房转让成交价格，那么将来买方按市场价再次转让房屋时，因为增值额较大，计税金额较高，就要缴纳高额税款。这笔高额税款，对买方来说无疑是"冤枉"的。此外，如果买方要用所购房产进行抵押贷款，由于登记的房价较低，往往也很难获取高额贷款。

　　温馨提示

　　中介承诺"可调低税费"不靠谱

　　南宁市地税局劳务和财产行为税科工作人员介绍，首先"人为调低税费"之事不靠谱。二手房交易中的纳税问题，自去年南宁市使用存量房交易价格评估系统(以下简称价评系统)来核定计税交易额，因为都是系统生成价格，人为干预是不可能的。

　　据相关工作人员介绍，系统在采集数据以形成基准价时，已经包含房屋地段、建成年份、房屋类型、装修程度，甚至总层数、朝向等19项相关因素，以让所得基准价更趋于客观。

　　而在核定计税交易额时，是按评估价与合同价"孰高原则"核定，这让玩"阴阳合同"的伎俩已经没了骗取低税额的空间;当然，如果纳税人对评估价不认同，也可以向地税部门提交争议处理，或进一步向物价部门价格认证中心申请认定。

　　对于卖家或中介"托关系"所需缴纳的费用等，工作人员提醒纳税人，千万不要上当受骗，毕竟纳税人纳税以后，都有完税凭证;并且买卖双方纳税之后，还要双方一起到房产部门办理过户手续。