二手房营业税“2变5” 楼市政策释放微调信号

 　　中央经济工作会议之后，楼市政策渐趋明朗。

　　12月9日，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

　　同一天，国家发改委主任张平表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房供应，抑制投机性购房。

　　此前结束的中央经济工作会议也提出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性住房需求。

　　中国房地产业协会秘书长朱中一认为，至此，房地产政策走向已经基本明确，一方面内需特别是消费需求仍要扩大，需要鼓励自住和改善性住房消费;另一方面，房价上涨过快等问题需要逐步解决，抑制投机性购房需求。

　　"增加普通住房供给和抑制投机是一个双向的调控。"朱中一表示，这些基调都是希望在稳定房地产市场和相关政策的基础上，抑制部分城市过高房价，有利于市场更加理性。

　　税赋调整初露端倪

　　"个人住房转让营业税征免时限5年变2年"是去年国务院"131号文"中惟一明确了截止日期的优惠政策，到期退出，符合市场此前的普遍预期。

　　这项旨在促进改善性住房消费的税收优惠政策，在2009年二手房交易中起到了立竿见影的效果。以北京为例，今年1~11月份二手房签约达到了23万套，是2008年总量的逾3.3倍。

　　我爱我家提供的数据显示，当前北京二手房市场中，房龄在2到5年的次新房的交易量，占到整体二手房市场的40.21%。而税率占到5.5%的营业税，是其成本较高的支出部分。可见，此次二手房税率恢复将对二手房市场产生巨大影响，但市场究竟是向左还是向右，各方仍存较大分歧。

　　乐观的一方认为，通过征收营业税，可以冲抵部分投资投机购房的利润，能够挤出部分短期投资需求，一线城市飞涨的房价将得到部分程度的抑制，有利于明年一线城市楼市稳定健康发展，也有利于避免房地产行业因房价上涨过快而引来更大调控压力。而悲观的一方则恰恰相反，认为该项政策调整将快速拉高整体房价。根据2005年到2007年实施营业税的市场反应来看，在一个卖方主导的市场征收营业税，要么导致业主惜售，从而使二手房源更加紧张，要么使增加的税负成本完全转嫁到购房者身上。而今年前3个季度，国内许多大中城市的新房开复工面积和投资同比出现下降，明年一手房供应呈现偏紧状态，若二手房交易再受阻滞，无疑将进一步助推房价上涨。

　　释放调整信号

　　尽管在此次二手房营业税政策的"归位"调整对市场的影响上各方依旧存在分歧，但其释放出的政策信号意义，各方均达成了共识。

　　在张平表态"抑制投机性购房"之前，国务院总理温家宝11月28日在上海考察时也曾明确提出，要抑制投机性购房需求。高层的频繁表态，让二手房营业税调整的政策信号意义愈发凸显。

　　"营业税'2变5'政策，传递了政府鼓励自住型和改善型购房需求，抑制投资投机性购房需求的政策信号。"我爱我家副总经理胡景晖说。

　　中国不动产研究中心的一份报告称，政府通过营业税政策的调整，对投机层面的收紧仅仅是个开始，"政策和政策背后的政府态度是造成这一轮反弹和回暖的决定性原因，如果政府以'温水煮青蛙'的形式逐步收紧，有助于逐步挤出目前房地产市场的泡沫。而在交易心理上，不但对二手房，也会对新房市场产生震慑和影响，这对于目前过激的恐慌性购买需求，会起到一定程度的平抑作用"。

　　该报告甚至认为，面对日渐明确的通胀预期、流动性泛滥以及居高不下的地价、房价，未来两年，将是房地产政策逐步收紧的两年，包括开发商资本金比例、利率优惠等政策，将视经济回暖的速度予以收回和调整。

　　多家证券公司在近期的政策点评报告中也明确指出，虽然地产行业主基调确定，但是并不代表未来政策对行业的关键性问题(高房价、高地价等)保持回避的态度。长江证券(000783)预计，后续对非法囤地、地产企业资本市场融资以及打击捂盘行为等诸多方面都会有相关政策出台。

　　增供给成主要思路

　　除了抑制投机之外，在未来楼市政策的表述中，增加普通商品房供给被反复提及。

　　朱中一表示，这是一个积极的信号，同时也是一项重要的举措。在以往的楼市调控中，面对高房价和供需失衡的局面，政府部门更多地试图从抑制需求端来调节供求的平衡和解决价格的问题，但是，实践证明这样的调控思路效果并不理想。

　　"现在看来，从稳定供给端来实现供求平衡似乎更符合理论与当前的市场实际。"朱中一表示。

　　而中央经济工作会议明确提出的增加普通商品住房的供给，张平已将之细化为"增加中低价位和限价商品房的供应"。

　　尽管调控的思路做出了积极的转变，但现实的情况却并不乐观。国土资源部12月8日公布的《今年前三季度土地市场运行情况通报》显示，今年前三季度中低价位、中小套型普通商品房用地供应为6002.94公顷，与去年同期相比大幅减少了45%。占住宅用地供应量的14.9%，同比下降14.6个百分点。

　　另一组数据也不容乐观，在国家统计局发布的数据中，今年1~11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积27091万平方米，同比下降15.4%;完成土地开发面积20338万平方米，同比下降2.5%。

　　业内人士预计，从新开工项目以及土地供应情况来看，明年迅速增加有效供应的可能性不大。

　　对此，朱中一建议，要增加供应，首先地方政府要继续稳定土地供应，尤其是要增加普通商品房和限价房用地的供应。此外，预计今后一个时期房地产企业仍会加大投资和开发力度，资金需求仍然巨大，建议金融机构对符合条件的项目继续给予信贷支持。

　　此外，盘活存量土地和存量房，也将成为增加市场供应的有效手段。因此，业内人士预计，打击囤地、捂盘以及督促开工等政策在明年将会进一步强化。