解读二手房交易税费征收新变化

 　本文解读二手房交易税费征收新变化。需要特别提醒市民的是，二手房交易要据实申报税费，如果签订"阴阳合同"，合同申报一个价，实际成交一个价，地税部门可以追究买卖双方相应的法律责任。

　　不据实申报追究法律责任

　　7月15日开始，海沧二手房税费计税依据变化后，现行三级市场基准指导价定价机制也将同时停止执行。

　　此举的主要目的在于杜绝阴阳合同。合同申报一个价，实际成交一个价，有的市民还存在侥幸心理，认为阴阳合同还是可以签订的，但昨日地税部门表示，签订阴阳合同、不据实申报的买卖方，虽然少交了税款，但日后的潜在隐患很多，将可能发生法律纠纷。同时，对于不如实申报的，地税部门根据征管法及其实施细则的规定也可以追究相应的法律责任。

　　不仅如此，如果买卖双方申报的合同价格很低，而且不接受地税部门的计税评估价值，地税部门依据纳税人复核申请启动复核程序，可以依照征管法及其实施细则的规定从银行等金融机构查询买卖双方的资金往来记录，查证其真实交易情况，据此确定其计税依据。合同申报价低于评估价怎么办?

　　大部分市民比较关心的是，如果买卖双方签订的合同申报价格比地税部门的计税评估价值低了，怎么办?

　　每当遇到这种情况，地税部门会请买卖双方上门当面确认，如果双方愿意接受地税部门的计税评估价值，那就以该计税评估价值作为计税依据计算应纳税费;如果买卖双方有正当理由表明其成交价格合理的，买卖双方可以申请复核并提供相应的证明材料。

　　税务机关会对这些材料进行审核，如果确认情况属实，就可以重新给出复核结果。

　　如果买卖双方觉得复核结果仍然偏高不能接受，可以自行委托具有相关资质的评估机构进行评估。

　　这个评估结果经税务机关采信的，也可作为计税依据。两个评估价能否统一?

　　目前，二手房交易过程中，只需要一个评估价，用作银行贷款。7月15日开始，海沧区的二手房交易就要多一个地税评估价。

　　有业内人士质疑，为什么不统一采用地税部门的评估价进行交易，这样买卖双方就可以省去一笔评估费用。对此，地税部门表示，用作银行贷款程序的评估价，只能由有资质的专业评估机构出具，而地税部门评估软件生成的计税评估价值是税务机关判断纳税人申报的合同签订交易价是否偏低以及确定计税依据的主要参考。

　　贴心提醒

　　厦门土房局在海沧设有工作站，站内也有海沧地税的驻征点，买卖双方在交件之前，如果有涉税问题需要咨询的可现场进行，也可以拨打电话12366。

　　问答摘要

　　王先生：我母亲在海沧买了一套200平方米的房子，卖方购买时间已经够5年，是我母亲的唯一住房，目前已经交件。请问我要交的总税率是多少?能享受哪些税收减免政策?

　　地税人员：首先，您母亲购买的这套房产属于非普通住房，不能享受契税减免。其次，卖方应缴税费如下：(1)营业税及附加，因卖方购买时间已经满5年 (个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间)，因此卖方转让该套房产可以差额征税，即应纳营业税及附加=(合同成交价-购入原价)×5.55%。(2)印花税、土地增值税暂免征收。(3)如卖方转让该套房产有增值的，个人所得税=合同成交价×1.5%。第三，卖方应缴税费如下：(1)契税=合同成交价×3%;(2)印花税暂免征收。

　　市民：我在海沧买了套房子，买卖双方都是朋友，房子符合家庭唯一住宅的标准。我想个人去办理相关买房手续，需要怎么做?买方有何税收优惠?

　　地税人员：首先，海沧区存量房交易计税评估从今年7月15日(厦门市房地产权籍登记中心收件时间为准)开始执行，您到时候需要做的是，在"厦门存量房网上交易系统"备案存量房买卖合同时，应按照交易的房产类型(住宅、商业、写字楼、车库和工业)选择填报《厦门市存量房交易信息采集表》，凡涉及存量房交易税收减免的，纳税人还需填报《厦门市存量房交易税收减免申请核批表》。

　　其次，如果您是买方，且您购买的是普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%征收契税。如果您确实能享受该契税减免事项的，您在向土房局办理存量房交易申报时，应向土房局提出申请，由其开具相关证明给地税部门。同时，按照目前规定，买方购买住宅暂免征收印花税。