取消二手房税收优惠效用有限

 

12月9日，国务院常务会议决定，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，提高了5年内二手房的交易成本，有利于遏制短期炒房行为，从而有利于实现二手房价格的稳定。而二手房价格稳定又有利于拉大二手房与新房之间的价格差距，从而增加二手房购买人数，达到一定程度上稳定新房价格的目的。不过与此同时又需看到的是，即便提高5年内二手房的交易成本，在当前房价不断飙升态势下，炒卖二手房依然会有利可图。而且部分炒房者可能因为预期房价会持续上涨，而将房屋贮留到5年之后再交易，这样一来反倒可能减少市场上的二手房供应量，从而存在反倒抬高二手房价格的可能性。更为重要的是，尽管房屋转让营业税名义上向转让者征收，但是房产交易的潜规则是由购房者承担转让营业税，这样一来炒房者增加的税收负担就可能被转嫁到购房者头上，结果导致取消二手房交易税收优惠不但难对炒房者起到阻遏作用，反倒可能进一步加重购房者的负担。

其实，对于遏制炒房与稳定房价来说，开征物业税是更为有效的手段。取消二手房交易税收优惠针对的只是进行交易的房屋，而开征物业税将一切空置房屋均纳入政策针对范围之内，无论空置房是否交易、几年内交易均须缴纳物业税，从而加重炒房者的房屋持有成本；而且取消二手房交易税收优惠实际上只是一定程度上减少炒房者的收益，而征收物业税并将税率制定在一定程度上，则可以让炒房者得不偿失，不但无利可图甚至可能亏本。另外，取消二手房交易税收优惠针对的仅是二手房，而对空置房征收物业税则将空置的新房一并包括进去，从而可以遏制开发商囤积房源待价而沽行为，促使其为降低房屋持有成本而通过降价尽快消化房源。所以，对空置房开征物业税才是稳定房价更为有力的利器。

而对于稳定房价来说，更为根本的则是要遏制地方政府通过房地产市场谋利的冲动与能力。尽管炒房确是造成房价高涨的原因之一，但是地方政府从房地产市场谋取巨额利益却是造成房价畸涨的更重要因素，唯有遏制地方政府通过房地产市场谋利的冲动与能力，才能对畸高房价起到根本治理之效。这就要求必须通过诸多行之有效的举措割断地方政府与房地产市场的利益关连，如自上而下地强制推行土地限价招投标；改革中央与地方对于土地出让金的分配比例，减少地方政府对于土地出让金的留成；开征物业税将土地出让收益全额纳入财政当中，避免土地出让金成为地方政府随意支配的"钱袋子"，等等。唯其如此，地方政府通过房地产市场谋利的冲动与能力才能受到有效遏制，房屋价格才有真正实现稳定的可能。

决策机关所以迟迟没有出台包括开征物业税在内更为有力的稳定房价举措，或是担心房价下滑会影响经济增长。其实，房价高涨虽然一定程度上拉动了经济增长，但是像当前这样房价畸涨是在为房地产市场制造巨大的泡沫，会给金融体系与宏观经济运行埋藏下巨大的隐患，畸涨的房价不能受到控制，从长远来看对经济发展只会有害无益。同时房价畸涨更造成许多民众买不起房，无力实现安居梦想。所以，当前决策者应当进一步加大房地产市场调控政策的力度，采取更为有力、有效的调控举措，尽快挤压房地产市场中业已存在的泡沫，避免其越积越大，以给金融体系与宏观经济运行提供更为坚实的保障，同时也让更多的民众能够更快地实现安居梦想。