假赠与真交易 二手房买卖双方“攀亲”为避税

 

6月1日起全额征收营业税，8月1日开始强征个税，近期一系列针对二手房交易的税收政策实施，令那些购房不足5年，并打算将房屋转让的房主"难受"了好一阵子。由于赠与的住宅可以免征上述税费，在利益的驱使下，二手房转让中的买卖双方开始达成默契，以赠与的方式进行交易过户，从而达到避税的目的。然而，赠与的"买卖"真的划算吗？业内人士提醒，冒充亲戚朋友办理公证的赠与双方将面临很大风险。

张女士三年前花30万元在昌平买了套90平方米的房子。这几天，她正琢磨着跟买方以亲属的身份办理公证，并私下签订协议，以50万元成交。她给记者算了笔账，即使以50万元估值，"赠与"转让的主要税费有:占房屋总价3％的赠与公证费，以及由买方承担的3％赠与契税，合计3万元；而在办理正常过户的情况下，交易过程中的主要税费包括:占房屋总价5.5％的营业税、买卖差价20％的个税和1.5％的契税，共约7.5万元。

相比之下，采用赠与方式可免去交易税费近4.5万元。难怪买卖双方会对这笔赠与"交易"一拍即合。

链家地产市场总监金育松认为，虽然以赠与方式办理过户，可以省去一定的费用，但交易双方若以赠与的方式进行交易，将会存在较大的风险。其中，最大的风险是业主在"交易"之后，有可能收不到房款。因为"买方"(即事实上的受赠方)有可能以房产是无偿赠与为由抵赖而拒付房款，这也是赠与性质决定了潜在的风险。同时，银行也会认定受赠方不需要付出任何金钱，因此受赠房屋是不能办理按揭贷款业务的，但可办理房屋过户后的抵押贷款业务，通常该类房屋的贷款额都会低。

此外，政府部门还可能会对赠与的真实性产生怀疑，赠与时办理的公证可能会不成功，从而影响了下一步的"交易"运作。据了解，国家未来将有计划对受赠后出售的物业征收高额的个人所得税。

法律上的约束则对"买方"更为不利。首都经贸大学房地产法教授周序中介绍，按照《合同法》的规定，赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。也就是说，"买方"取得房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护。而通过假赠与代替真买卖而逃避税收的行为，"违反国家税收征收的有关规定，情节严重者还可能会被追究刑事责任。"(刘宇鑫)

南京二手房赠与量大增

自6月1日房地产新政实施以来，到南京市房产局办理房屋赠与登记的人大幅增长，不少房屋买卖双方以办理赠与登记的方式来掩盖买卖事实，从而达到避税的目的。

南京在新政之后的40天内就办理房屋赠与登记124件，是去年同期的2.6倍，而其中有不少是真买卖假赠与。当地发生此类现象的主要原因为:根据规定，2006年6月1日后，个人将购买不超过5年的住房对外销售要全额征收营业税。