2018年湖南娄底教师招聘考试培训课程（527）

 农村宅基地占集体建设用地的 70%以上。随着越来越多的农村人口向城市转移，农村宅基地大量闲置。所以，赋予农村宅基地完整的用益物权，允许农民的宅基地出租、转让、抵押，并将其中至少三分之一超过农民自住需要的宅基地动态调整为经营性建设用地进入市场，则城市建设用地将增加50%，由现在的9万平方公里，增加至13.5万平方公里。

第四，赋予农民宅基地完整的用益物权。《物权法》虽然首先在第一百一十七条对用益物权的权能下了一般定义：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”，但尔后对建设用地使用权和宅基地使用权的用益物权却做了不同的规定。实际上，《物权法》所谓的建设用地使用权仅指国有建设用地使用权，这种使用权具有前述用益物权的一般属性，并且可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，而《物权法》所谓的宅基地使用权能不同于“住宅建设用地使用权”，后者作为国有建设用地的一个亚种拥有前述用益物权的一切权能，而前者作为农村集体所有的宅基地使用权，其使用权人只对集体所有的土地享有占有和使用的权利，没有收益权，更不可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。

第五，允许增减挂钩指标对村际省际交易。在市场经济体制下，偏远地区的宅基地不值钱，自然就复垦为农地。城市周边的土地值钱，自然就变成建设用地。但由于现在依然是计划手段控制着土地，退而求其次的方法就是增减挂钩。对于城镇建设用地的不足，可以通过将整治节余的农村建设用地以指标的方式转移到城镇使用。这样偏远地方的农民把宅基地指标卖给城市周边的农民，城市周边的农民按照规划直接把土地变成建设用地，这样两方的农民都可以从中得到好处，原来的土地出让金也等于重新分配。此外要建立增减挂钩指标跨省交易全国统一市场，要允许增减挂钩指标在村集体之间交易。