2020年政法干警考试《民法学》专题讲义（13）
专题十三 土地所有权及用益物权
宪法
9，矿藏，水流，森林，山岭，草原，荒地，滩涂，等自然资源，都归国家所有，即全民所有，由法律规定属于集体所有的森林和山岭，草原，荒地，滩涂除外
国家保障自然资源的合理利用，保护珍贵的动物和植物，禁止任何组织或个人哟内个任何非法手段侵占或破坏自然资源
民通
80，国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护他的使用，收益的权利，使用单位有管理，保护，合理利用的义务
公民，集体依法对集体所有的或国家所有的由集体使用的土地的承包和经营权，受法律保护，承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定
土地不得买卖，出租，抵押，或者以其他形式非法转让
81，国家所有的森林，山岭，草原，荒地，滩涂，水面等自然资源，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护他的使用，收益的权利，使用单位有管理，保护，合理利用的义务
国家所有的矿藏，可以依法由全民所有制和集体所有制单位开采，也可以依法由公民开采，国家保护合法的采矿权
公民，集体，依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林，山岭，草原，荒地，滩涂，水面的承包经营权，受法律保护，承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定
国家所有的矿藏，水流，国家所有的和法律规定属于集体所有的林地，山岭，草原，荒地，滩涂不得买卖，出租，抵押，或者以其他形式非法转让
知识点：
1，国有土地所有权：--城市市区的土地
--原属集体土地，经没收，征收，征用，征购，转户，迁移等原因转为国有
2，集体土地所有权：除国有土地外，皆属集体土地
三级所有制： 村农民集体，乡镇农民集体，村民小组
3，自然资源所有权 ：矿产，野生动物，水资源归国家，其余归国家或集体
4，土地和自然资源权利的争议解决途径：
所有权及用益物权的权属纠纷
--协商解决
--协商不成的，先提交有关行政机关处理(单位间争议，由县级以上人民政府处理，单位与个人，个人之间由乡级或县级以上政府处理)
--对上述行政处理不服的，可向法院提起行政诉讼
(行政处理程序前置)
侵权纠纷
--平等主体间侵权，可直接民事诉讼
--行政行为侵权：先提起行政复议，对决定不服，民事诉讼
根据省级以上人民政府关于行政区划决定，省级政府作出的行政复议决定为最终裁决不得起诉
5，对集体土地的征用：见土地管理法
6，用益物权体系：
--传统民法上包括：地上权，地役权，用益权，居住权，永佃权
--国有土地使用权，土地承包经营权，宅基地使用权，典权
7，国有土地使用权：
取得原因：划拨，出让，转让
权利：转让，低压，出租，以其作价出资或入股，构筑建筑物，种植花木，取得补偿
收回：提前收回(补偿)，惩罚性无偿收回，正常收回
8，土地承包经营权
--期限
--权利：经法宝人同意，转让与转包权
占有权
收益权(收益可继承)
--取得原因：民事合同，即承包经营合同
9，宅基地使用原则：一户一宅，不得买卖(抵押，出租)，可出卖出租房屋，但不得另行申请宅基地
对集体土地使用权的限制：不得出让，转让或出租用于非农业建设
10，典权
权利：占有，使用，收益/转典/出租典物/转让典权/优先购买权/有益费用的请求权
出典人权利：转让典物权/设定担保物权/原价回赎权
典物风险负担
--一旦发生风险，典权，回赎权同时消灭
--灭失的典物风险由出典人负担
--灭失的典物对应的典价，双方分担
消灭原因：回赎，找贴，作绝，别卖
11，房地产转让，抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让抵押
12，登记要件主义
子法条
民通意见
95，公民和集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的森林，土地，山岭，草原，荒地，滩涂，水面等承包经营的权利和义务，按承包合同的规定处理，承包人未经发包人同意擅自转包或转让的无效
96，因土地山岭，草原，荒地，滩涂，水面等自然资源的所有权或使用权发生争议的，应当由有关行政部门处理，对行政处理不服的，可以向法院提出诉讼，因侵权纠纷起诉的，法院可以直接受理
120，在房屋出典期间或者典期届满时，当事人之间约定延长典期或者增减典价的，应当准许，承典人要求出典人高于原典价回赎的一般不予支持，以合法流通物作典价的，应当按照回赎时市场零售价格折算
土地管理法
8，城市市区的土地属于国家所有
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地，自留山，属于农民集体所有
10，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营，管理，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或村民小组管理，已属于乡镇农民集体所有的，由乡镇农民集体经济组织经营，管理
14，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业，林业，畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。
在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
15，国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。
16，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
45，征用下列土地的，由国务院批准：
(一)基本农田;
(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;
(三)其他土地超过七十公顷的。
征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
征用农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
47，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。
54，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得;但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
(一)国家机关用地和军事用地;
(二)城市基础设施用地和公益事业用地;
(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;
(四)法律、行政法规规定的其他用地。
58，有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
(一)为公共利益需要使用土地的;
(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;
(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;
(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;
(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
62，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准
63，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外土地管理法实施条例
2，下列土地属于全民所有即国家所有：
(一)城市市区的土地;
(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;
(三)国家依法征用的土地;
(四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;
(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;
(六)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地
29，国有土地有偿使用的方式包括：
(一)国有土地使用权出让;
(二)国有土地租赁;
(三)国有土地使用权作价出资或者入股。
城市房地产管理法
2，本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁
7，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为
12，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
21，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
22，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
24，房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
25，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
31，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
8，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
44，商品房预售，应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
60，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
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(责任编辑：长理培训)
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