物业管理师经营管理知识点解析：物业管理定义

 　　国家计委、建设部印发的1996年3月1日起执行的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》明确规定，物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。2004年1月1日起执行的国家发展和改革委员会、建设部印发的《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）在决定《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》作废的同时，其第十二条又明确指出，物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。这些都从法律法规上为物业管理报告的公布或送达奠定了基础。

 

　　针对物业管理报告的不同，其公布或送达的具体要求也不同。一般来说，向企业高层管理者以及企业的投资者或董事会提交的物业管理报告、收益性物业的物业管理报告通常都需要每月公布或提交一次。比如，向写字楼的业主（通常为写字楼的开发商）提交的物业管理报告一般就需要每月一份。而向居住物业业主、租户公布的物业管理报告，则通常要求每季度或每半年在物业管理企业的经营场所或办公地点公布一次。

物业管理的定义明确是为全体业主和用户提供服务的，在公共契约里都这样一条条款："物业管理的根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能地满足他们的合理要求。"在实际操作中，物业管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前后两种服务。

 

　　（一）物业交付使用前，管理公司的服务对象是大业主，即发展商或投资商。

 

　　此阶段的服务内容包括：

 

　　1、从物业管理角度，就楼宇的结构设计和功能配置提出建议；

 

　　2、制定物业管理计划包括计算管理份额；

 

　　3、制定物业管理组织架构；

 

　　4、制定物业管理工作程序并提供员工培训计划；

 

　　5、制定第一年度物业管理财务预算；

 

　　6、参与工程监理；

 

　　7、参与设备购置；

 

　　8、参与工程验收；

 

　　9、拟定物业管理文本。

 

　　（二）交付使用后的物业管理服务对象是个体业主和用户，基本内容通常包括以下几方面：

 

　　1、楼字及设备维修保养；

 

　　2、楼字保险事宜；

 

　　3、保安服务；

 

　　4、清洁服务；

 

　　5、绿化环境保养；

 

　　6、紧急事故处理；

 

　　7、处理住户投诉；

 

　　8、财务管理根据住户要求还可提供一些有偿服务，如代理租售业务、户内维修、清洁月送督、邮递复他商务服务等等。