物业管理师《物业管理师实务》教材第三章1

 　第三章物业管理合同

　　第一节 合同的概念

　　合同是双方或多方当事人之间的协议，当受要约人以订立合同的意图接受要约人时合同即成立，合同的订立必须经过要约和承诺两个阶段。

　　一、合同的要约

　　要约(offer)，在商品交易中又称为发盘、出盘、发价、出价等，是指一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示。发出要约的一方称为要约人(offeror)，接受要约的一方为受要约人或承诺人(offeree、acceptor)。简单来说，要约就是订立合同的意思表示，承诺就是对要约的接受。合同的签订往往要经过要约、反要约的数个回合的谈判。合同成立以最后的要约与承诺生效为准。

　　合同要约的构成要件：

　　1、要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。2、要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体明确。3、要约必须传达到受要约人才能生效。

　　要约一旦作出，要约人需承担法律责任。要约是订立合同的提议，应标明一旦对方同意，即受要约约束的意思表示，所以不是所有的订约提议都可以构成要约。

　　二、合同要约与邀请要约

　　要约不同于邀请要约。邀请要约(invitation to treat)是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无须承担法律责任。

　　招标是邀请要约，投标是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。

　　要约的法律意义：

　　要约的法律意义在于要约的法律行为，要约到达受要约人时生效，要约一旦生效，对要约人具有约束力，不得随意撤销。

　　《中华人民共和国合同法》第17、18条规定，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者同时到达;第19条规定，有下列两种情形之一的，要约不得撤销，否则要约人应承担相应的法律责任：一、要约人确定承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销，二、受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。

　　三、合同的承诺

　　承诺(acceptance)，在商品交易中又称为接受、收盘，是指受要约人按照要约规定的时间和方式，用语言或行为对要约表示完全接受以缔结合同的一种意思表示。要约一经承诺，合同即告成立。

　　合同承诺的构成要件：

　　1、承诺必须由受要约人或其代理人作出。2、承诺必须在要约的有效时间内作出。3、承诺必须与要约的内容一致。4、承诺必须传达给要约人。

　　合同承诺的法律意义：

　　承诺也是一种法律行为，受要约人一经作出承诺，该合同即告成立，要约人与受要约人之间就形成了合同关系，双方当事人就要受合同的约束。当然承诺也可以依法撤回，合同法第27条规定，撤回承诺的通知应当在承诺到达前或同时到达要约人。