物业管理师《物业经营管理》教材第三章5

 　　第三章 房地产投资分析技术

　　第五节 物业管理企业资质管理制度

　　物业服务企业的性质和地位

　　物业服务企业属于从事经营活动的市场主体。作为市场主体，应当具有相应的主体资格，享有完全的民事权利能力和行为能力，能够独立的承担民事责任。如果物业服务企业不具备独立的法人资格，与其进行交易的相对人的合法权益难以得到有效保障。

　　《物业管理条例》明确规定，从事物业管理活动的企业，必须是独立的法人。按照《民法通则》的规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。物业服务企业应当具有独立的法人资格，意味着物业服务企业应当具备下列条件。

　　(1)依法成立。依法成立是指依照法律规定而成立。这是程序性要件，也就是说，物业服务企业的设立程序要符合法律法规的规定。

　　(2)有必要的财产或者经费。物业服务企业属于营利性法人。必要的财产和经费是其生存和发展的前提，也是其承担民事责任的物质基础。按照《公司法》规定，物业服务企业为有限责任公司的，注册资本不得低于10万元;为股份有限公司的，注册资本不得低于1000万元。

　　(3)有自己的名称、组织机构和场所。其中，名称是企业对外进行活动的标记，其确定应当符合《企业名称登记管理规定》等法律法规的规定;组织机构是健全内部管理的需要，如公司应当设立董事会、股东大会、监事会等;场所是物业服务企业进行经营活动的固定地点，不仅表示企业的存在具有长期性、且可确立与之相关的其他一些问题如合同的履行、诉讼管辖问题等。

　　(4)能够独立承担民事责任。如果企业不能就自己的行为承担相应责任，难谓其具独立的主体资格。独立承担民事责任是建立在独立财产基础之上的。如果企业没有独立的财产，是不可能独立承担民事责任的。