2015物业管理师经营管理第一章考点：风险种类及特点

来源：互联网 2017-03-01 01:12中

经营管理第一章考点：风险种类及特点

物业经营管理的风险主要有以下几类。
管理模式风险主要指在从事物业经营管理活动时，责任方采取的管理方式以及法律模式等导致的风险，主要包括以下两种：
不同的物业服务企业对于从事经营性管理活动所采取的管理方式不同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是组建管理中心或者项目部。管理方式的不同导致企业所承担的责任和风险程度也存在差异，甚至是本质的区别。成立子公司是目前最稳妥的办法。子公司是独立法人，独立承担民事责任，可以最大限度地降低项目一旦运作失败给物业服务企业造成的影响，可以说是在项目和物业服务企业之间建立了一道有效的“防火墙”。但是，成立子公司时间长，手续繁杂，不利于迅速开展工作。
2．不同产权结构带来的风险
当第一种现象出现时，开发商是第一大股东，具有处置物业项目管理权的责任和权利。因此，在与物业服务企业谈判与签署专业管理合同以及履约方面承担着全部的责任和义务，没有任何法律障碍。它作出的聘请物业服务企业的决定，具有唯一性和专属性。
同时，在物业经营管理与服务活动中，特别要注意开发商、经营管理机构与物业服务企业的责任和管理范围的划分，避免权责不清、互相推诿带来的风险。
经营项目选择的风险
与企业自身的主业相协调。如果企业的主要业务集中在对写字楼的管理，那就应该首先关注与写字楼有关的经营性服务项目，切忌过早进行跨行业、跨领域的大幅度经营转向或转型，以免副业冲击主业，副业没有收益，主业却受到牵连和影响。
与企业的发展方向和发展阶段相协调。初创阶段的企业和成熟期企业在选择经营性物业时的关注点是完全不一样的。企业之间切记攀比和不切合实际的盲目跟风。在预期收益时，要留有余地，给经营者以空间，为企业树立足够的初期信心。
经营过程中的风险涵盖具体经营项目的设计、定位、营销策略，以及具体实施的全过程。其中特别值得关注的有以下几类。
这是指物业服务企业与相关方签订物业经营管理合同时，各有关方出于自身利益的考虑，各自的关注点、侧重点不同而带来的风险。如物业产权人过分注重自己的收益，而忽视对经营方产品质量的监管；物业服务企业在外委具体经营项目时，过分强调租金，而忽略对承包人的考核等，以致出现问题后依据不足。
这是指产品定位后产品组合不当导致的风险。这是常见的一种风险。以餐饮服务为例，不同档次菜品如何搭配，中餐西餐的选择，各地风味如何兼顾等都是要慎重考量的。
在物业经营管理活动中，始终存在质量风险，特别是有关特种经营项目。仍以餐饮为例，从事餐饮经营，首要的就是食品卫生问题。由于忽视食品安全而导致群体中毒事件就是餐饮经营中的巨大风险。又如班车服务，交通安全就是头等风险。
对于突发事件，通常很难事前预料和准确把握。一般来说，合同中对突发事件的性质都有明确的规定，大都归入不可抗力的范畴。但是一旦发生，对企业的经营会造成巨大的而且是直接的影响，因此必须高度重视，尽可能建立针对性预案，演习落实，做到临危不乱，从容处置。例如，2003年春夏之交在中国发生的非典疫情以及2013年年初发生的H7N9疫情，无疑是所有服务行业面临的最大的突发事件，企业损失不可估量。
物业经营管理活动，相对于一般性管理与服务活动而言，需要的资金额度大，无论是日常的采购、存储，还是赊销、代购等都要占用大量资金。流动性资金如何筹集，如何有效使用和监管，如何尽快收回应收账款，如何按照国家规定合理纳税，对产生的经营利润如何合理分配等，需要认真考虑对待。
有时开发商或委托方要求物业服务企业垫付经营性项目所需的开办费用，这种做法存在着很大的风险，特别是当开发商或委托方没有足够资金支持的情况下更是如此。有时对方就会以无法偿还垫款为由，提出更为苛刻的条件，强迫物业服务企业同意。因此，物业服务企业应当把握一条原则：不能以大量前期资金投入作为获得一个物业经营项目的管理权的前提条件，而应以物业服务企业的整体经营管理实力和服务特色赢得管理权。
大部分经营者都依赖筹措的资金从事经营活动，而抵押贷款是筹措资金的一种重要方式。经营者应慎重权衡，专业测算，审慎决策。抵押贷款涉及的评估事项包括：贷款额度、贷款年限、贷款利率，以及分期偿付计划、还款本金、还款利息、偿债备付率等。企业要做好综合测算，不可盲目上马，仓促经营，惨淡收场。
管理团队的风险
管理团队风险的另一个需要关注的地方是：随着同业竞争的加剧，以及管理层对技术或市场掌握程度的增强，可能会发生关键管理者、关键技术骨干集体跳槽的情况。这不仅会给企业的经营管理造成剧烈动荡，甚至会危及企业的生存。
政策环境变化的风险