物管行业应建立优胜劣汰市场准入和退出机制

近年来，随着清远中心城区房地产迅速崛起，社区物业管理越来越普遍。物业管理领域已经从住宅拓展到办公楼、医院、学校等多种业态。但由于物管水平、业主意识等因素的制约，物管纠纷也日渐突出，呈现出多发、高发、突发的特点，涉及的法律纷繁复杂，解决难度大，物管纠纷信访已成为仅次于城市管理类纠纷的第二信访大户。

笔者走访发现，地处中心城区的清城，其物管有一个比较明显的特点，就是前期物业服务企业多是由开发商指定的，名义上是两个法人，实质上就是一家人。开发商与物管的这种关系，使楼盘项目许多隐性的问题得以遗留下来。虽然全区物业行业发展较快，但自主经营的物业服务企业却不多，不少物业企业都是依附于开发建设单位而存在，习惯于对开发商负责。一方面，服务项目单一，服务方式滞后于业主的需求，大多只负责垃圾清运，保安、绿化维修，对照物业管理的标准和居民要求还有较大差距。另一方面，一些房地产开发企业前期依靠较低的物业收费提供相对较高的物业服务来刺激消费者购房，但企业品牌意识不强，管理几年就转手，上家转下家，影响了物业服务质量。因为建管不分家，在出现问题时，开发企业和物管企业之间往往相互推诿，导致物管纠纷难以解决。

为推进物业管理专业化、规范化、高效化经营，笔者认为，应该实行建管分离，并建立优胜劣汰的市场竞争机制。对那些建管不分依附房产商的物业企业不予年检，促使物业企业从开发商的附属中分离出来，真正成为独立的法人主体和市场主体。这既是物业管理发展的方向，也是提升物业管理质量水平的要求。因此，相关监管部门要及早谋划建立健全物业服务企业退出机制，对不规范经营的物业服务企业，坚决予以纠正，直至退出物业管理市场。而对挂靠、无资质、无独立法人资格或未经审批收取物业服务费的行为要进行清理规范，并依法取缔。

如果说之前物业服务质量的参差不齐是因为没有充分的市场竞争，那么建立物业企业招投标平台就显得尤为重要。可以预见，未来发展趋势是物业企业投标与资质挂钩，资质越高的企业，承接的项目将会越多。此外，业主委员会有权公开招标物业公司，那些服务不好的企业，因为不被市民认可，也将慢慢被市场淘汰。与此同时，为推动物业管理行业依法经营、诚信守诺，可尝试建立企业信用等级制度，将信用报告作为物业管理招投标、业主大会选聘、物业管理企业资质年审、小区评优的重要依据。

如此一来，通过引入市场竞争机制，规范招投标行为，实施公开、公平、公正的市场竞争，以此倒逼物业服务企业自觉提高自身物业管理水平。

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