基本制度与政策第四章考点:房屋租赁管理

房屋租赁的概念

房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式。《城市房地产管理法》规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，并由承租人向出租人支付租金的行为。”为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，住房城乡建设部根据我国《民法通则》和《城市房地产管理法》有关规定，于2010年12月制定并颁布了《商品房屋租赁管理办法》。

商品房屋租赁的条件

公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。有下列情形之一的房屋不得出租：

属于违法建筑的;不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;违反规定改变房屋使用性质的;法律、法规规定禁止出租的其他情形。

房屋租赁合同

1.房屋租赁合同主要条款

房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：当事人姓名或者名称及住所;房屋的坐落、面积、装修及设施状况;租赁用途;租赁期限;租金及交付方式;房屋修缮责任;转租的约定;变更和解除合同的条件;违约责任;当事人约定的其他条款。

房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

2.房屋租赁双方的权利义务

出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。出租人不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。

承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。

3.关于房屋转租的规定

房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以根据转租合同约定，从转租中获得收益。

房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照规定办理转租房屋登记备案手续。由于转租合同依据房屋出租合同而存在，因此转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，同时，在房屋转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止，但出租人与转租人双方另有约定的除外。

转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。

商品房屋租赁登记备案

《城市房地产管理法》规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。”《商品房屋租赁管理办法》规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。”我国对房屋租赁实行两项登记备案制度。实行房屋租赁合同登记备案既可以保护租赁双方的合法权益，又可以较好地防止非法出租房屋，减少纠纷，促进社会稳定。同时，通过商品房屋租赁备案制度，直辖市、市、县人民政府房地产主管部门可定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。

租赁禁止和房屋租赁合同的终止

1.租赁禁止

为了维护房屋租赁市场秩序，根据有关法律法规的规定，房屋存在以下情况的，禁止租赁：

未依法取得房屋所有产权的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;不符合安全标准的;已抵押，未经抵押权人同意的;不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

2.房屋租赁合同的终止

承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：

将承租的房屋擅自转租的;将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;拖欠租金累计6个月以上的;公用住宅用房无正当理由闲置6个月以上的;租用承租房屋进行违法活动的;故意损坏承租房屋的;法律、法规规定其他可以收回的。

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