基本制度与政策第四章考点:房地产转让管理

房地产转让的概念

《城市房地产管理法》规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”因此，房地产转让的实质是房地产权属发生转移，房地产转让时，房屋所有权与土地使用权一并转让，即通常所说的“房地不可分”。

房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种。无偿转让主要是因继承行为或赠与行为发生的房地产转让。有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让。《城市房地产转让管理规定》对其他合法方式做了进一步细化，规定其他转让房地产的合法方式主要有：

以房地产作价人股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;

一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;以房地产抵债的;法律、法规规定的其他情况。

房地产转让的条件

房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地产管理法》及《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：

达不到下列条件的房地产不得转让：

①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;

②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件;

③同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用产权书。

司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。司法机关和行政机关可以根据合法请求人的申请或社会公共利益的需要，依法裁定、决定限制房地产权利，如查封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产。

依法收回土地使用权的。在国家依法做出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。

共有房地产，未经其他共有人书面同意的。共有房地产，是指房屋的所有权、土地使用权为两个或两个以上权利人所共同拥有。共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因某一个或部分权利人的请求而转让。

权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。

未依法登记领取权属证书的。

法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。

房地产转让的程序

《城市房地产转让管理规定》对房地产转让的程序作了如下规定：

房地产转让当事人签订书面转让合同;

房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;

房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;

房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;

房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书。

房地产转让或变更，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有产权书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。按照《城市房地产管理法》关于“国家实行房地产成交价格申报制度”的规定，上述程序中，房地产管理部门应当核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。

房地产转让合同

房地产转让合同是明确房地产转让当事人之间权利和义务主要契约性文件，关系双方当事人的重大权益，应当以书面形式订立，《城市房地产转让管理规定》明确了房地产转让合同应当载明的主要条款和内容：

双方当事人的姓名或者名称、住所;房地产权属证书名称和编号;房地产坐落位置、面积、四至界限;土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;房地产的用途或使用性质;成交价格及支付方式;房地产交付使用的时间;违约责任;双方约定的其他事项。

禁止转让的规定

为维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》明确了以下不得转让房地产的情形：

达不到法定条件的房地产不得转让;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产;依法收回土地使用权的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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