基本制度与政策第四章考点:建设用地使用权划拨

建设用地使用权划拔的含义

建设用地使用权划拨，简称土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，土地使用权不能进行转让。

土地使用权划拨的范围

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用，运用价格机制限制多占、滥占和浪费土地。依据《划拨用地目录》，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：国家机关用地;军事用地;城市基础设施用地;公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;法律、行政法规规定的其他用地。

土地使用权划拨的管理

《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对划拨土地使用权的管理有以下规定：

1.划拨土地的转让

划拨土地的转让有两种形式：一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金;二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。凡向国家上缴土地收益的，仍按划拨土地进行管理。

经依法批准利用原划拨土地进行经营性开发建设或转让的，应当按市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金;出让金低于市场交易价的，政府应当行使优先购买权。

2.划拨土地使用权的出租

房产所有权人以营利为目的出租，应当应将租金中所含土地收益上缴国家;用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁;租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。

3.划拨土地使用权的抵押

划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。

4.擅自转让、出租、抵押行为的处置

对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。

5.国企改制中的划拨土地处置

对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取出让、租赁、作价出资和保留划拨土地使用权等方式予以处置，将原无偿无期限变有偿有期限。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：国有企业改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团;国有改组为股份合作制的;国有租赁经营的;非国有企业兼并国有企业。

下列情况经批准可保留划拨土地使用权：继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原用途不变;国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业仍是国有企业的;在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的;国有企业改造或改组为国有独资公司的。其中，后三项保留期限不超过5年。

6.划拨土地使用权的收回

国家无偿收回土地时，对地上物应当给予补偿。国家无偿收回划拨土地，主要有以下七种原因：因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的;为了公共利益和城市规划要求的;司法部门没收财产而收回土地使用权的;土地使用者自动放弃土地使用权;未经原批准机关同意，连续2年未使用;不按批准用途使用;铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。

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