2015年物业管理师考试管理实务每日一练(8月26日)

不定项选择题
某商品房住宅小区，建筑物总面积200000m2，有120m2和80m2大、小两种户型，各1000套。该小区开发商于2012年1月聘请了甲物业服务企业提供前期物业服务，合同期3年。2014年5月小区依法召开首次业主大会，选出了业主委员会。由于部分业主对甲公司的服务不满意，业主委员会本着少数服从多数的原则，做出了解聘甲公司的决议，但遭到一部分业主的反对。
该小区开发商与甲公司签订的合同属于（ ）
B．前期物业服务合同
D．物业服务合同

简答题
请回答下列问题：
18．哪些主体可以起诉A先生，要求其拆除防盗门，为什么?
20．B女士拒绝缴纳物业服务费用的理由是否成立?为什么?

3、某物业公司负责上海市某小区的物业管理工作，该小区业主陈小姐已有好几个月没缴纳物业服务费了。物业公司上门催缴时，陈小姐以不久前自家卫生间屋顶渗漏，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成诸多不便为由，拒缴物业服务费。
11．陈小姐拒缴物业服务费的理由是否恰当?说明理由。
13．业主与物业服务企业可采取哪种形式约定物业服务费用?

4、某物业项目位于我国某沿海城市，总建筑面积达35万m2，属中高层住宅物业，项目分两期建设，是当地最大的住宅建设项目。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，是该市重点工程之一，备受当地居民和政府的关注。建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业服务的早期介入工作。
18．物业服务企业早期介人有何作用?
20．物业服务企业早期介入的必要性是什么?

5、某住宅小区2000年交付使用。物业服务企业已对该小区投保公众责任险。 2010年，该小区1号楼部分自来水主管道开始出现漏水，物业服务企业采取抱箍堵漏措施维修。2011年4月起，漏水大范围爆发。经鉴定，简单封堵已不能解决问题，应逐步更换主管道。由于维修改造方案未确定，更换工作被搁置。 2011年10月的一天，该楼业主张某家发现天花板被泡：物业服务企业紧急抢修，发现楼上自来水主管道漏水，须凿开楼上业主李某家厨房墙壁更换该段主管，经协商业主李某同意。
1、造成张、李两家相关损失的责任主体是谁？简要说明理由。
3、如果大面积更换自来水主管道，费用应该由谁承担？简要说明理由。

6、某住宅小区交付使用已有8年，该小区1号楼自来水主管道老化，发生大范围漏水，危机房屋安全，物业服务企业向业主委员会提出列支住宅专项维修资金。
1、在本案例，住宅专项维修资金使用包括哪些程序？

7、王某家住世景华庭小区，2010年5月22日深夜回家时，在小区被不法分子杀害，其所驾高档车也被偷走。凌晨四点巡逻保安人员在小区停车场发现王某尸体，于是报告保安主管，保安主管报告了项目负责人。项目负责人立即赶到现场，考虑到现在是凌晨，而且担心被业主发现，项目负责人决定把王某尸体移到隐蔽处，并于天亮时才报警。经公安机构调查发现，案件嫌疑人为小区的装修工人，装修完工后一直躲藏在小区一空置房内，等待机会犯案。
1、 根据本案例提供的材料，物业服务企业的工作有哪些不当和错误。简要说明理由。
3、简要阐述物业服务企业该如何规避本案例中的风险。

8、某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业，就如下事项达成一致：
2、拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作；
4、因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做好警示标志。

9、某住宅项目由建设单位建设，拟采用公开招标方式选聘物业服务企业， 2013年10月10日在当地政府规定的招标信息网上发布招标公告。招标文件中规定投标文件提交截止日期为10月18日，通过资格预审，有30家投标申请人符合合格，建设单位从中选择了4家参与评选。其后，建设单位成立了一个由3名建设单位代表和3名物业管理专家组成的评标委员会进行评标，经过标书评审，A投标人因报价最低被确定为中标候选人。发出中标通知书后，建设单位和A投标人进行了合同谈判，希望A投标人能再降低费用，并帮助完成竣工验收工作。经谈判后双方达成一致：帮助完成竣工验收工作，并降价3％。
1、根据本案例提供的材料，该项目的招投标工作有哪些不当和错误？

10、某物业项目处于施工建设阶段，为促进销售，建设单位拟通过公开招投标聘请专业物业服务企业提供早期介入咨询服务。A物业服务企业通过压低物业服务费和提供超值服务的承诺获得了该项目。A企业组建了由一批由工程技术人员构成的早期介入小组，并随即制定了早期介入工作方案，内容主要包括：物业管理用房的设置与要求；物管服务收费标准及方法的确定；相关技术资料及文件的收集；设施设备安装调试的跟进与现场施工跟踪等。
1、根据本案例提供的材料，A企业的早期介入工作有哪些不当和错误？
3、根据该项目具体情况，分析项目早期介入存在的风险。

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