2014物业管理师《管理实务》第十一章：酬金制与包干制

物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。按照目前国家政策法规的规定，业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
酬金制下，物业服务企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。
酬金制的运作流程包括：制订年度工作计划，编制年度管理预算，提交委托方审核，执行计划、预算，公布费用使用情况，年终决算、结算。具体运作时，需要关注一些主要环节和细节。
年度工作计划是编制年度预算的基础和依据，在编制预算之前，首先要做好年度工作计划的制订。制订年度工作计划应该考虑三个方面的依据：一是合同的约定，主要是合同中约定的工作内容、标准、目标和承诺等；二是合同的委托方在外部环境变化后对物业服务和物业服务企业提出的新要求；三是物业服务企业自身提出新目标，如上年度未完成的工作或者需要改进的工作。
编制年度费用预算，重点考虑三个方面：一是年度工作计划的内容和要求；二是往年物业服务开支的历史数据；三是已经及／或可预期的价格变动、费用变动情况。编制年度预算既要做到没有遗漏的项目内容，又要留有余地。
制订和编制完成的年度工作计划、年度费用预算要提交给委托方进行审核。
4．执行计划、预算

执行过程中，物业服务企业对工作计划中明确的内容、标准、目标和承诺等，应该努力完成，如果因外部客观因素影响需要部分调整的，应该事先告知委托方，达成谅解后才能进行变更。费用预算在总量不变的前提下，可对具体项目
5．公布费用使用情况
6．年终决算、结算
经过一年的物业服务实际运作后，物业服务资金如有结余，应归业主享有，通常是转入下一年度使用；如果有不足，也应由业主承担。在具体结算时则可采用三种方式来落实：一是向业主或使用人增收；二是用其他公共收益贴补；三是在下一核算年度中以调整服务项目的方式冲减。
物业服务费用包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
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