2014物业管理师《管理实务》第十一章：物业服务企业的成本费用构成

物业服务企业营业成本、费用的内容
物业服务企业的营业成本包括直接费用和间接费用等。
①人员费用。是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
③绿化养护费用。是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
⑤秩序维护费用。是指维护物业服务区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
⑦办公费用。是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通信费、书报费及其他费用。
⑨经业主同意的其他费用。是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。
物业服务企业所发生的管理费用按照一定的比例分摊到物业管理项目，这部分管理费用称之为物业服务企业的间接费用。
2．物业服务企业的费用
管理费用。物业服务企业各部门发生的各项费用，包括员工薪酬、员工法定福利、员工非法定福利、招聘费用、培训费用、工会经费、固定资产折旧、办公费用、物料采购费、业务招待费、水电费、市内交通费、车辆使用费、差旅费、租赁及管理费、办公设备维护费、网络通信费、会议费用等。
财务费用。如银行利息、银行扣款手续费用等。

物业服务企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计入营业成本，支付的物业服务用房有偿使用费计人营业成本或者管理费用。
物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的0．3％～0．5％计提坏账准备金，计人管理费用。企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金；收回已核销的坏账，增加坏账准备金。不计提取坏账准备金的物业服务企业，其所发生的坏账损失，计入管理费用；收回已核销的坏账，冲减管理费用。
固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3％～5％计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。
物业服务企业其他业务支出是指物业服务企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。物业服务企业支付的商业用房有偿使用费，计人其他业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计人长期待摊费用，在有效使用期限内，分期摊人其他业务支出。
1．物业服务企业税费的内容
表11-1物业服务企业税费的内容

2．物业服务企业代收代付项目
3．特殊规定的免税政策

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