2015年物业管理师考试管理实务每日一练(8月5日)

简答题
请回答下列问题：
12．简述投诉管理体系的基本要求。

2、某天，物业公司的值勤保安接到与住户联网的火灾报警器发出的信号，随即赶赴火灾报警信号发出的住户家门E1，值勤保安听到住户家中有人声响动，但敲门却没有回答。于是，值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有老人带孙子在房间玩，而火灾报警信号则属二F误报，该物业服务企业领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。 请回答下列问题：
12．假如该住户确实发生火灾，物业公司应如何紧急处理?
14．请指出在这件事情的处理上，该物业公司的优点和不足。

3、A物业服务企业负责Ｂ写字楼的物业管理工作。某天，租用10层的传媒公司行政主管李小姐找到A公司的物业部赵主管，因公司有重要领导要来公司视察，协商在B写字楼大厅及人口处悬挂一幅巨大的欢迎标语。赵主管本着“客户至上”的服务精神，答应了李小姐的要求。
11．赵主管的做法是否妥当?说明理由。
13．假如你是赵主管，请说明与客户沟通的注意事项有哪些。
15．A物业服务企业与业主沟通交流的内容有哪些?

4、某住宅小区2000年交付使用。物业服务企业已对该小区投保公众责任险。 2010年，该小区1号楼部分自来水主管道开始出现漏水，物业服务企业采取抱箍堵漏措施维修。2011年4月起，漏水大范围爆发。经鉴定，简单封堵已不能解决问题，应逐步更换主管道。由于维修改造方案未确定，更换工作被搁置。 2011年10月的一天，该楼业主张某家发现天花板被泡：物业服务企业紧急抢修，发现楼上自来水主管道漏水，须凿开楼上业主李某家厨房墙壁更换该段主管，经协商业主李某同意。
1、造成张、李两家相关损失的责任主体是谁？简要说明理由。
3、如果大面积更换自来水主管道，费用应该由谁承担？简要说明理由。

5、某项目可收费总建筑面积为10万平方米，经测算该项目全年各项费用总计120万元。
1、若采用酬金制方式，且约定物业酬金比例为10%，计算该项目单位物业服务费标准。

6、某小区在前期物业管理活动中，建设单位与物业服务企业，就如下事项达成一致：
2、拟由物业服务企业主持成立业主大会的筹备工作；
4、因停车位不足，拟将部分消防通道划为临时停车位，同时要求做好警示标志。

7、某住宅小区由甲物业服务企业负责物业管理工作，入住2年后成立了业委会，在前期物业服务合同未到期的情况下，业委会与乙物业服务企业达成口头协议，由乙企业替代甲企业承担该小区的物业管理工作。业主委员会通知甲乙办理移交。
现场交接时，乙派项目经理1人，在甲人员陪同下观察了小区内共用部位、共用设施设备及其附属设施的运行状况。观察结果是除部分屋面漏水外，其他部分运行状况正常。
问题：
2、本案例中甲拒绝办理移交的理由是否有理？说明理由
4、机构更迭时物业资料的移交应包含哪些内容（请列举）?

8、某住宅项目由建设单位建设，拟采用公开招标方式选聘物业服务企业， 2013年10月10日在当地政府规定的招标信息网上发布招标公告。招标文件中规定投标文件提交截止日期为10月18日，通过资格预审，有30家投标申请人符合合格，建设单位从中选择了4家参与评选。其后，建设单位成立了一个由3名建设单位代表和3名物业管理专家组成的评标委员会进行评标，经过标书评审，A投标人因报价最低被确定为中标候选人。发出中标通知书后，建设单位和A投标人进行了合同谈判，希望A投标人能再降低费用，并帮助完成竣工验收工作。经谈判后双方达成一致：帮助完成竣工验收工作，并降价3％。
1、根据本案例提供的材料，该项目的招投标工作有哪些不当和错误？

9、【案例四】
①物业服务费收入5000000元。
③为业主进行入户维修收入66800元
⑤代理业主房屋租赁收入67500元。
⑦代收代发快递获得服务费收入38000元
请回答下列问题：
20、上述收入中，哪些收入应属于物业服务企业？总额多少？（6分）
22、属于业主的收入应如何使用？（6分）

10、案例二：某物业服务企业通过参与建设单位组织的公开招标获得了某住宅小区的物业管理权，在前期物业服务合同中约定了承接查验的相关事项。在承接查验过程中发现了A栋楼顶存在质量问题，双方以口头形式对问题进行确认，后该问题一直没得到有效解决。
问题：
15．张某拒缴物业服务费的理由是否成立？简要说明理由。（8分）

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