新视角下河南省养老地产发展困境与抉择探究

　　关键词：老龄化；养老地产；运营模式 
中图分类号：F270 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2018）05-23-02 
一、 引言 
随着我国人口老龄化形势不断严峻，近年来养老地产一直备受关注。根据联合国教科组织的标准，一个国家或地区60岁以上的人口占总人口的比例超过10%或者65岁以上人口占总人口的比例超过7%，则认定该国家或地区进入了社会老龄化阶段。按照这个标准，我国人口年龄结构已经步入了老龄化的阶段。另外，预计到2020年，全国60岁以上老年人口将增加到2.55亿人左右，占总人口比重提升到17.8%左右；80岁上的高龄老年人将增加到2900万人左右，我国人口老龄化形势正趋于严峻。作为拥有10788.14万人人口的河南省，面临的人口老龄化形势同样十分严峻。因此，2017年9月24日，河南省政府办公厅印发《河南省人民政府办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见》，要求加快推进养老服务业供给侧结构性改革，让广大老年群体享受优质养老服务。这为河南省养老地产的大发展提供了立足点。因此，文章在新视角下全面探讨河南省养老地产发展困境与抉择，以期为河南省养老地产的发展做出一份贡献。 
二、 河南省养老地产发展现状 
（一）市场需求量大、供给不足 
河南省统计局数据显示，截至2016年底，全省60周岁及以上老年人口1，534万，占全省总人口的14.2%，占常住人口的16.1%，其中，65岁及以上人口941.8万，占常住人口的9.9%，80岁以上高龄老人约160万，空巢老人约600万，失能、半失能老人250多万。另外，近两年，随着人民物质文化生活水平的不断提高，以及中等收入阶层的不断扩大，群众对健康养老的需求持续增大，健康养老地产这一朝阳领域正呈现方兴未艾的发展势头。而从机构养老、社区养老的现状看，河南省的养老市场明显供给不足。截至2016年底，全省拥有各类养老服务机构3913家，养老床位49.5万张，其中医养结合型养老机构315家，护理型养老机构只有122家，护理型养老床位严重不足。此外，社区养老功能不全、服务能力不强的现象也普遍存在。 
（二）败多胜少 
目前市场仍然是“真房产，假养老”的项目多，大多数房地产开发商仅仅想借养老地产的噱头，进行普通住宅的买卖，快速回笼资金。例如，河南鹤壁养老院用地建别墅，河南郑州“500亩五星级专业养老大社区”（指郑州爱馨阳光城）公然违规对外销售，一些养老机构入住率低，导致许多房源出现在二手房交易市场等等。 
（三）未富先老 
河南省人均可支配收入普遍不高，老年人退休金更是少之又少，经济支付能力差。养老机构收费大多为每月2000元以上，高档型养老机构收费更高，而河南省2017年居民人均可支配收入两万元左右，月均仅1680左右，经济支付能力差，呈现出典型的“未富先老”的景象。 
（四）医疗服务配套不足 
河南省养老地产前期宣传的各种医疗服务大多只定格在规划图纸上，等养老社区建成后，医疗服务配套与所述严重不符，所能提供的医疗服务有限。例如，新郑一家养老机构（金秋乐园）规划图上的医院最后被简化成为向附近正规医院申请的一个医疗急救站。除此之外，一些养老地产所述的医疗康健设备，最后被简化成几个老年运动器材。另外，各个养老机构所配备的老年人护理人员严重不足，而且其中一些护理人员未接受过系统性的养老护理培训。养老机构的医疗配套服务根本无法满足老年人文化娱乐、医疗、康复保健等方面的需求。 
（五）盈利模式不成熟 
养老地产属于综合性行业，需要综合性的房地产开发与服务知识，而开发商大多只深耕普通商品房开发，缺少实际养老地产运营经验，投资回报比难以确定，盈利模式不成熟，大多数养老机构都在亏损。例如河南省民政厅曾对舒心老年公寓、爱鑫老年公寓、晚晴山庄老年公寓进行实地调查。其中，舒心老年公寓投资400万元左右，每月利润不到2000元，并且是三家�B老机构中唯一一家盈利的机构；晚晴山庄老年公寓亏损较少。这两家老年公寓还属经营较好的。 
（六）理论研究与现实需求脱节 
近几年，虽然河南省各大房企都陆陆续续进入养老地产领域，但大多只是借养老地产“噱头”进行普通商品房买卖。因此，深耕养老地产以及对养老地产深入研究的企业少之又少。另外，由于养老地产开发量少，房地产代理咨询公司代理这类项目较少，也未针对这类项目进行重点研究。与此同时，河南省各大高校、社科院、研究所等理论研究系统对河南省养老地产研究也只处于表面，大多只是处于关注状态，并未进行深入的理论研究。上述现象致使养老地产理论研究严重滞后，很难适应养老地产快速发展的需要，理论研究与现实需求脱节。 
三、 河南省养老地产发展困境 
（一）融资难 
虽然国家出台了一系列养老产业服务政策，支持房地产开发商、社会力量兴办养老机构，但养老地产的融资道路并没有想象的那么顺利，大多数都在融资上受挫。这是因为养老地产前期投入大，投资回收期长，基本上3―5年才能实现盈亏平衡，8―10年才开始逐渐盈利，资金回报率不高，这使得银行为了提高资金收益率，不乐意贷款。所以，一些养老地产项目虽然与普通地产一样通过招拍挂拿地，但却常常因“养老”之名融资受挫，而通过政府划拨方式获得的土地，土地又不让进行抵押融资。除此之外，我国当前对房地产行业紧缩的信贷环境，使得养老地产项目融资更是难上加难。这使房地产开发商、社会力量兴办养老地产在融资方面处于尴尬的境地。 　　（二）规划设计未明确 
养老地产的建设用地上并未明确划分“养老产业用地”属性，目前养老产业用地可以归为综合用地属性，因为养老地产既有居住性质，又有商业与服务的性质。因此，以现有的用地划分方法无法合理规划养老地产用地，开发商也无法享受养老产业相关的用地政策优惠，这相应增加了开发商开发养老产业的用地成本，使他们进入养老产业处于谨慎状态。另外，在城市规划指标体系中并未制定老年住宅的系列指标规范，这使得养老项目建设没有标准依据。除此之外，是否建混合的养老社区、在哪里布局养老社区等问题仍未清晰；最后，养老地产规划设计定位，养老地产受众目标群体，与医疗服务机构如何对接，所建社区养老医院的规格等市场定位仍未明确。 
（三）运营模式不成熟 
目前，河南省养老地产运营模式还未成熟，对于养老地产是直接销售、长期持有或者持有+销售等方面仍未确定。之前，河南省养老地产都是以直接销售为主，快速回笼资金。目前，随着市场环境的转变，开发商也在做各种运营模式的尝试。除此之外，养老地产的运营方面也存在各类风险，例如法律缺失、服务出现意外与服务质量、技能劳动力供应问题、运营管理问题等。 
（四）相关政策细则不完善 
对于养老地产，河南省相关政策细则仍未完善。养老地产属性仍未界定清楚，在政策上缺少对养老地产融资、税费上的倾斜政策，有优惠政策的也是给予公办或非营利性养老机构。因为养老地产固有的属性，导致其前期投入巨大，投资收益回报缓慢，这使得其非常需要国家配套政策的大力支持。 
（五）专业护理人员匮乏 
目前，河南省超过250万的老人处于失能、半失能状态，需要不同形式的长短期护理。按老年人与护理员的比例为3∶1推算，河南省最少需要83万名养老护理员，而目前，诸如老年病专业医师、康复治疗师等应该在老年社区中提供服务的合格的专业或准专业人员匮乏。 
四、 河南省养老地产发展抉择 
（一）落实相关政策细则，加大政策扶植力度 
落实相关养老产业政策细则，加大政策扶植力度。第一，出台相关融资、税费以及利率优惠等倾斜政策，如将养老地产作为地方政府重点扶持项目，提供专用的融资通道、贷款优惠，吸引开发商、社会力量进入养老地产开发；第二，加快完善养老住宅规划设计指标规范，使养老地产项目有科学性指导、有标准可依。另外，为养老产业划分专用的养老产业用地属性，并提供相应的土地属性特权；第三，养老项目的拿地方式可以根据项目的属性采取不同的土地获取方式，例如建高档养老项目可以采取招拍挂形式获取土地，低档或公益性养老项目可以采取划拨或协议出让方式获取土地；第四，地方政府可将城郊建设的小产权房收购并改建成租赁型养老社区，以弥补养老地产开发量的不足。 
（二）养老地产运营模式多元化 
针对河南省养老地产发展现状，可以以中高端养老项目开发为主，探索运营模式，必要的时候短期可以采取先用适老住宅销售反哺养老项目。另外，养老社区房产可采取直接销售、长期持有、持有+销售、会员制模式等方式灵活经营。目前，开发商可以在出让土地上�_发中高端养老项目，以获取盈利，缓解资金压力。而通过划拨方式或协议方式获得土地的，可以采用BOT、BT、PPP等方式吸引社会资本进入，最终通过资产证券化建立资金退出机制。除此之外，可以借鉴发达国家“以房养老”经验，盘活老年人的资产，提高老年人的经济支付能力。 
（三）加强老年护理人员培训和管理标准建设 
随着养老需求井喷式增长，迫切需要相应的养老护理专业人员的供给，满足养老需求。因此，医院院校应该重点培养老年护理专业人才。另外，因为我国相应教育培训和管理标准不完善，我我国应该加快建立符合我国国情的老年护理培训和管理标准。 
参考文献： 
[1]刘社.浅析河南养老地产发展面临的困境与抉择[DB/OL].2013-01-28. 
[2]谭迎.浅析中国养老地产发展现状及前景[J].经济论坛，2017，（23）：136-137. 
作者简介： 
郑秋林，男，河南鹿邑县人，河南财经政法大学房地产开发与建设管理专业学生，管理学硕士。