小议房屋转租中的几点法律问题

 
　　关键词：非法转租 合法转租 不当得利 次承租人 
　　近年来随着市场经济的快速发展，城镇化建设的稳步推进，劳动力人口的流动，房屋租赁市场需求旺盛、交易活动频繁。在法务实践中，当事人主体之间会因房屋转租而产生各种民事法律关系。清楚地界定出租人、承租人等主体间权利义务，对维护租赁交易秩序、促进房屋租赁市场良性发展有重要意义。 
　　一、房租转租的概念 
　　出租人将房屋租赁给承租人后，承租人将房屋的全部与一部分出租给第三人即次承租人使用、收益，并向次承租人收取一定费用。依照是否获得出租人同意的意思表示，转租分为合法转租与非法转租。出租人的意思表示，即可以是明示也可以是默示，在一定程度上也允许事后追认。《合同法》第224条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”合同法第225条规定“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。” 
　　二、房屋的非法转租 
　　（一）出租人享有的法定解除权与法定解除权的消灭1.根据《合同法》第224条第2款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”2.根据《城镇房屋租赁合同解释》第16条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。” 
　　（二）非法转租与不当得利 
　　1.根据《合同法》第225条“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”《合同法》第224条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”由此可见，承租人对租赁物是享有收益权利的。 
　　2.承租人非法转租在先，出租人解除租赁合同后，承租人如果拒不返还租赁物，且继续将租金占为己有，构成不当得利。 
　　3.正常租赁期间，承租人擅自将房屋转租而获得租金，并不当然构成不当得利。举例来讲，李某将房屋出租给张某一年，收取租金10万。后张某在李某不知情的情况下，偷偷将房租转租给王某，租金按月1万收取。在张某转租房屋后的六个月内，李某知悉此情况，但却从未提出异议业，且未解除与张某之间合同，则可以认定为李某对转租既定事实的认可，张某因转租房屋获得的租金，即张某基于承租权对租赁的房屋享有的收益权能，并不对李某成立不当得利。如果在张某转租房屋后的六个月内，李某知悉此情况并提出异议，即使李某未以此解除与张某之间合同，张某与王某之间的租赁合同无效。依据《城镇房屋租赁合同解释》第5条第1款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”，张某向王某收取的租金的行为构成不当得利，张某应向王某返还该租金。 
　　三、房屋的合法转租 
　　（一）合法转租的法规依据 
　　依据《城镇房屋租赁合同解释》第15条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”该解释第16条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”合法转租应具备三点条件：（1）应当有出租人同意的意思表示（2）可以推定出租人同意（3）转租期限超过承租人剩余期限且未经出租人同意的，超期部分的租赁合同无效。 
　　（二）转租中次承租人的权利与义务 
　　《城镇房屋租赁合同解释》第16条第二款“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”在此条款中明确了次承租人的诉讼地位。