房地产估价师房地产估价师房地产估价理论与方法2008房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟练习题2

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• 21运用假设开发法最基本的公式估价，需要重点把握（    ）。

  A.待开发房地产在开发前后的状况

  B.开发后的房地产经营方式

  C.开发完成后的房地产价值

  D.开发成本和管理费用等费用

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• 22在市场经济中，（    ）是最普遍、最广泛应用的一种分配方式。

  A.抽签

  B.计划

  C.价格

  D.礼让

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• 23房地产的收益可以分为有形收益和无形收益，由于无形收益难以货币化，因而在计算净收益时，不必考虑。（    ）

  A.对

  B.错

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• 24应用现金流量法进行测算时，要注意做到（    ）。

  A.尽可能准确估计开发经营期长短

  B.尽可能准确估计出各项支出、收入的发生时间

  C.各项支出发生时发生的数额要尽可能估计准确

  D.各项支出发生时的银行利息要尽可能估计准确

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• 25在城市房屋拆迁估价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的，因此估价时点应为未来。（    ）

  A.对

  B.错

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• 26房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值，其与房屋造价的比例为残值率。（    ）

  A.对

  B.错

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• 27毛租金乘数法的优点有（    ）。

  A.方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料

  B.由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值

  C.消除了不同房地产的空置率和运营费用差异的影响

  D.避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计

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• 28移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在实际运用中，移动平均法有（    ）和( )之分。

  A.指数平滑法

  B.简单移动平均法

  C.指数移动平均法

  D.加权移动平均法

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• 29下列可以作为假设开发法适用的对象的有（    ）。

  A.待开发的土地

  B.在建工程

  C.有收益或有潜在收益的房地产

  D.可装修改造或可以改变用途的房地产

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• 30报酬资本化公式V=A/Y[1-1/（1+Y）n]的假设前提有（    ）。

  A.净收益A每年不变

  B.收益年限n为有限年

  C.报酬率Y不等于零

  D.价格V符合评估时点市场情况

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