财政税收论文：开发商筹划土地增值税案例分析

 目前 ，许多地方为强化对土地增值税的管理，对土地增值税实行了项目登记和预征、年度结算、竣工决算管理办法。这种 方法 对房地产开发 企业 影响 较大。企业预缴土地增值税后，将减少企业的流动资金。因此，对土地增值税的筹划就显得更加重要。

　　在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超率累进税率 计算 征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。简便计算公式为：土地增值税税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

　　4级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，比如增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％等等。同时，土地增值税有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

　　按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。

　　从以上规定可以看出，影响土地增值税税额大小的因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额，所以，房地产开发企业关键要把握好上述影响因素，趋利避害，才能更好地实现筹划土地增值税的目的。

　　确定适当的房地产价格

　　在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，收入的增长，意味着相同条件下增值额的增长，从而产生了税率攀升效应，使得税负增长很快。房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。

　　例如，某房地产开发企业销售建造的普通住宅，可采取不同的销售价格。

　　第一种方案，销售价格为每平方米1927元，扣除项目金额共计1606元，增值额为321元。占扣除项目金额的19.99％，未超过20％，不征收土地增值税，营业利润为321元；

　　第二种方案，销售价格为每平方米2057元，扣除项目金额共计1613元，增值额为441元，占扣除项目金额的27.75％，超过20％，未超过50％，应征收土地增值税，税率为30％，应缴土地增值税133元，营业利润为311元；

　　第三种方案，销售价格为每平方米2100元，扣除项目金额共计1615.5元，增值额为484.5元，占扣除项目金额的30％，应征收土地增值税，税率为30％，应缴土地增值税145.35元，营业利润约为400元。

　　采用第一种方案，由于增值额没有超过扣除项目金额的20％，享受了免征土地增值税的优惠；采用第二种方案，单位价格增加130元，由于没有优惠，实现的营业利润少于第一种方案；采用第三种方案，虽然实现了较高的营业利润，但同时因为价格较高，需要承受激烈竞争所带来的风险。如果价格继续提高，必然导致市场竞争力减弱，商品房积压增多，资金利用率降低，支付的贷款利息随之增多，最终难以实现利润最大化。