财政税收论文：试点和推行征收物业税 我国目前根本不具备条件

 过去两年，关于征收物业税的舆论呼声十分强烈，国家建设部和税务总局已在个别城市进行试点。最近建设部又就"推进房地产税制改革和推行物业税"专门致函各地征求意见。在我看来，无论是来自民间的建议，还是出自主管部门的试点推行，他们基本上不了解征收物业税的复杂性和艰巨性，在当前的条件下，根本不具备实施的客观条件。其理由如下：

　　一、将征收物业税作为调控房价的出发点，仅是一种主观幼稚愿望和短视行为。

　　我们的一些同志以为通过加息、提高税率、增加税种就能抑制房价的过快上涨，甚至能够使房价下跌。在过去的五年房地产调控过程中，实践已经证明在商品住宅需求旺盛，而供给又相对不足的情况下，任何加息加税的办法，都通过卖方到买方的传导机制，导致了商品住宅价格的上涨。打着让 中国 更多老百姓住得上房、租得上房和买得起房旗号的房地产调控的政策，在推行过程中，老百姓无论是租房还是买房都更加困难。

　　二、我国的房地产税收由于叠加效应已经形成重税，不利于我国老百姓财产性收入的增加和存量商品房的市场供应。

　　现在的房地产相关税收已经有印花税、契税、营业税、所得税和土地增值税等，这些税已经呈现税率不断提高的政策倾向，叠加在一起税赋已经很高了。拿商品住宅流通交易现行税赋为例，就是放在世界范围内做横向比较都属重税。近年来国家在房地产税收总量的增幅上，已经大大超过我国GDP和城乡劳动者收入的增长幅度。建设小康 社会 ，增加我国老百姓的财产性收入都是中国共产党全国大会上形成的基本共识。而现行房地产税赋和我国 发展 目标并非完全衔接。对商品住宅流通环节不断加大税赋，减缓了存量商品住宅的流通量，不利于在增量商品房不足情况下的市场供求关系的平衡。税赋过重存在政府与民争利的 问题 ，容易导致产业萎缩，就业减少。

　　三、现行房地产各种税收的合理性是存在疑问和争议的。

　　商品住宅契税是在我国解放初期限制私人拥有住宅、限制房屋作为商品进行流通，实行资本主义工商业改造为背景条件下的产物，而 目前 的社会主义市场 经济 体制和我国改革开放环境，已和当初有了根本性的变化。当前商品住宅流通环节的一些征税目标税基是相同的，存在着一个税基多重征税的现象。就多数老百姓购买住房而言，主要是基于住房条件的改善为目的，而不是以商业经营为目的，向出售自己产权房屋的老百姓征收营业税，实质上是向根本不具有登记 企业 法人的、也不具有商业营业性质的老百姓征收不当税种。即便是老百姓出租自己的产权房屋，也是以弥补家庭收入不足，提高家庭生活支付能力和生活水平为主要目标。相当一部分老百姓出租自己的产权房屋，是以租赁收入抵付按揭贷款。老百姓现有产权房屋市场价值的提升，既有城市大环境和市场条件的改变为条件，也有动用自己的货币资产包括维修基金实行房屋装修、维护和改造的原因，不能一概而论，轻易扩大征税基数。

　　四、物业税征收需要有明晰而复杂的客观标准，而这种标准的依据和制定现在都缺失。

　　征收物业税，就必须有税基标准，它包括城市（区域）的基准地价和建筑物重置价格。而这种税基标准又必须以税基评估为前提、为依据。国际通行惯例是国家定规则，社会和市场评估机构具体实施，行政部门进行监管；其标准是以房屋重置价格为基础，一般低于市场价格的15％－30%；评估标准又必须是动态的，几年做一次调整；评估标准是公开、透明、规范、易操作；总体上是降低综合税率，突出单一税种的功效。

　　我国现行情况是评估队伍素质不高，评估机构很少，评估机构权威性较低，评估依据随意性较大，评估结果存在认定分歧。无论是国家还是地方，现在都还没有建立完整的权威的房地产税基评估体制机制。谁都知道所有商品房屋都是非均质性的，都是一房一价的，因此如果以商品房屋的市场均价作为税基标准，合理公平吗？我国现在的产权房屋税基标准的评估、房屋拆迁补偿标准的评估和银行商品住宅抵押的评估都还处在探索初建的过程中，在这种背景下贸然出台物业税至少是不严肃的，也是力不从心的。

　　五、物业税试点和推行都必须有一个好的工作流程，而这种流程现在是缺失的。

　　在房地产宏观调控过程中，我们看到了单一国务院部委的政策文件，也看到了多部委联合颁布的政策文件，唯独没有看到国务院法制办的身影和声音。按照我国现行政府法规颁布的工作流程，无论是国务院的法制办还是地方政府的法制办都应该发挥十分积极和重要的作用，从法规的总体规划、轻重缓急时序、调查 研究 、起草立案、论证听证到颁布实施，本身都有一个严格规范的流程，都纳入政府和人大的法制部门的工作流程，期间充满着上下左右的反复协调、严密论证和认真修订。

　　物业税作为一个事关全国的新税种，必须进入全国人大常委会和法工委的工作程序。在没有看到相关政府部门将物业税条例送审国家最高立法机构并通过的情况下，就在全国各地进行试点乃至要推行强征，这符合我国 法律 法规流转程序么？

　　六、物业税的试点和推行都必须有一个好的工作 方法 ，而这种工作方法还没有统一。

　　干什么事，推行什么样的政策，征收什么样的税种，都必须有标准、有流程、有方法，否则就是乱来胡搞。即便将来进行物业税征收的试点和推行，也应该有下列的方法：

　　讲究时序。先做房地产税制改革，再推行物业税；先探讨标准，再送人大审批；先立法，再试点；先试点，再逐步推行；先征高档房屋，再征普通房屋；先征多套房屋，再征一套房屋；具备条件了再全面铺开。