财政税收论文：土地增值税的征收应缓行

    [ 内容 摘要]我国推行土地增值税已有十余年，但其运行效果并不理想。尤其是2001年以来土地一级市场的交易方式改为"招、拍、挂"后，土地增值收益已提前一轮完成分配，表现在房地产 企业 的实际情形就是大部分项目没有形成土地增值税税负。为此，房地产实业界和学术界对土地增值税的存在意义进行了激烈争论。本文在对土地增值税进行简单 理论 分析 后，以成都市代表性楼盘以及成都市部分房地产公司的土地增值税税负水平为支撑，从微观和中观层面进行描述统计分析，再结合全国数据佐证本文基本结论--土地增值税应暂缓征收。

　　[关键词]土地增值税；土地增值收益；土地增值税税负

     Abstract: China has been pursuing the policy of land value-added tax over the past decade. The implementation, however, turned out to be unsatisfactory. Since the transaction manner in the primary land market has transformed into public bidding, auction and listed sales in 2001, the distribution of the margin of the added-value land has come to an end ahead of schedule, which can well explain that most of the real estates are still free from the value-added tax. Therefore, the real estate industry is in dispute with the academic circle over the significance of the value-added tax. This thesis has firstly analyzed the value-added tax and then, with the typical real estates in Chengdu and thEir land value-added tax burden as supported, conducting a descriptive and statistical analysis at both the micro and middle levels. The conclusions and the suggested measures in the thesis can also be supported by data cross the country. 

一、引 言 
土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为征税对象，其征收目的是为了规范土地市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。土地增值税的设置初衷一方面体现了国家作为土地所有者参与增值收益的分配权利，另一方面同时体现了国家作为行政管理者通过税收手段对房地产市场和土地市场进行宏观调控的义务。 [1] 
改革开放以来，我国的土地取得制度经历了从划拨到出让、转让，再到拍卖三个转变。1994年土地增值税开征之时我国土地取得方式主要为协议出让。实践中，土地协议出让的价格一般都低于市场价格，这就意味着土地的一部分真实价值被隐藏在最终的房地产价格中，国家应该依据土地所有权参与房地产价格中的土地增值收益分配，因此国家开征土地增值税在理论上是可以理解的。自2001年起，国有土地使用权以招标、拍卖方式向市场供给，拍卖价格即为市场价格，房地产商以举牌方式已将土地增值收益产生原因的前三个理由（特定地块未来的预期）体现在这一市场价格中。此时土地"增值额"由第四方面形成，即房地产商以投资者的身份对地产投资而产生的增值，理论上国家不应对此课税，即使需要调节该部分收益，也应该是企业所得税的义务。我国目前推行的土地增值税因为在税制设计上没有考虑这一层因素而存在诸多缺陷。以下的实际征收效果分析也可以证明以上论述。 
二、实证分析 
考虑到房地产开发的单件性，以下我们选取成都市2005年期间开发竣工的部分具有代表性楼盘进行了土地增值税测算，在此基础上通过微观项目层面的土地增值税描述统计分析揭示其税负水平。基于房地产开发成本组成项目的相对稳定性，在取得单个楼盘平均销售单价和土地取得成本两项基础数据后，我们遵循通行的工程造价核算和取费标准，然后按市场平均行情与房地产开发 规律 ,在考虑不确定性因素的情况下核定各项成本，并在此基础上测算税负水平并进行统计分析（见表1）。