财政税收论文：发挥财税职能　构建和谐楼市

 　【摘要】2006年房地产调控没有取得预期效果的原因之一是调控没有触动现行房地产财税制的某些缺陷，要构建持续、健康、和谐 发展 的楼市，除依靠行政、 金融 手段外，更要发挥财税的职能调节作用。本文分析了现行房地产财税制的缺陷，提出了发挥财税职能作用，构建和谐楼市的具体措施。 
　　 
　　一、引言 
　　 
　　2006年，中央政府对房地产市场的宏观调控从行政、金融、土地、税收等方面多管齐下， 中国 房地产市场经历了 
　　较大规模的政策调控，但迄今为止，国内大部分城市房价上涨的势头并没有明显改变。2007年1月25日，国家统计局局长谢伏瞻在国务院新闻办举办的新闻发布会上公布的数据显示，2006年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。造成房价越调越涨，没有达到预期效果的原因固然有很多，但调控没有触动现行房地产税制的某些缺陷无疑是最重要的原因之一。要构建持续、健康、和谐发展的楼市，除依靠行政、金融手段外，更要发挥财税的职能调节作用。 
　　 
　　二、现行房地产财税制的缺陷 
　　 
　　（一）房地产行业税费过高。我国房地产业的税费名目繁多，负担沉重。目前我国与房地产直接有关的税种多达13种，针对房地产行业的收费项目就更加繁杂。房地产行业税费过高造成多方面的消极影响。 
　　1.加大了开发建设成本，严重扭曲了房地产商品的真实价值，最终加重了消费者的负担。 
　　2.沉重的税负导致大量隐性市场的偷漏税交易。 
　　3.费挤税现象日趋严重，影响了正常的税收工作，削弱了政府财政宏观调控职能，使得国家税收政策难以发挥其作为 经济 杠杆的调节作用。 
　　4.收费权利属于基层部门，较为分散且游离于预算外，容易孳生腐败现象。 
　　（二）房地产业税制结构不合理，税收注重流转环节的征收，轻视持有环节的征收。目前我国房地产税制政策基本上是不卖不税，不租不税，一旦租售，则多税并课。从笔者整理的房地产各环节税收（含 教育 费附加）一览表（见表1）可以看出：中国房地产税费主要集中在流转环节，持有环节只有区区房产税和城镇土地使用税两个税种，而且，《中华人民共和国房产税暂行条例》规定了个人所有非营业用的房产免纳房产税，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》虽未规定个人用于居住的房屋不用缴纳城镇土地使用税，但各地基本上对个人居住用房没有征收城镇土地使用税。因此，对个人占用房产几乎就不征税。这样造成有钱人大量购置房地产，占用、浪费了大量土地、房屋资源，推动了房价的上涨。 
　　 
　　（三）一些税收法规的规定给规避税费者留下了漏洞。如：国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）本是要加强对个人转让房产的个税征收，按税法规定个人转让房产应按财产转让所得缴纳20%的个人所得税，但该通知同时又规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确 计算 房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，具体比例在住房转让收入1%-3%的幅度内由地税局确定。这一规定给规避税费者留下了空间，致使政策大打折扣。又如：国家税务总局《关于房地产开发 企业 土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）本是要加强土地增值税的征收，但又规定房地产开发企业有五种情形税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。给规避者留下了空子，为权力寻租留下了空间。再如：按《中华人民共和国营业税暂行条例》规定，将房产赠送他人，不征收营业税，结果出现了大量的假赠与，偷逃营业税。 
　　（四）一些政策缺乏可操作性，严重影响了税收征管的力度，致使税源流失严重。如：土地增值税，虽然《中华人民共和国土地增值税暂行条例》早在1993年即已公布，1994年1月1日起开始执行，但该条例及实施细则对土地增值税的清算单位及清算条件没有具体规定致使该税种十多年没有依法征收，近期国家税务总局颁布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》才解决了这个问题。又如：对个人出租房屋征收个税的规定，由于中国目前的财产登记制度不健全，尤其是不执行私有财产登记制度，严重影响了税收征管的力度，致使不少税源流失。 
　　 
　　三、发挥财税职能，构建和谐楼市 
　　 
　　（一）改革收入分配制度，着力提高低收入者收入水平，扩大中等收入者比重。中央党校2006年春季学期进修一班学员的一项课题研究成果指出，目前中国收入分配相当不均，基尼系数为0.46，高于国际上公认的0.4的"警戒线"。按现行分配格局，房价降一半仍然有许多人买不起房屋。要解决大多数人的住房问题，必须从源头上解决问题，那就是改革收入分配制度。目前中央高层已高度重视收入分配不公问题，中共中央 政治 局2006年5月26日召开会议，研究改革收入分配制度和规范收入分配秩序问题，中共中央总书记胡锦涛主持会议并发表了重要讲话。 
　　（二）利用财税政策，抑制地方政府抵制调控房价的利益驱动。房地产业现在已成为各级地方政府重要的财政收入来源，成为地方经济的支柱产业。在土地一级市场，各级地方政府在经营城市的理念下，大量出让土地，作为积聚财政资金的最好途径。土地交易成了地方政府扩大财源的一个重要渠道，土地收益也成了地方政府的一项主要收入。许多地方土地收入已经占到地方财政收入的一半以上，土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。并且，土地收益金只是纳入财政专户管理，归属于预算外资金，中央政府鞭长莫及。不仅在土地市场，房地产交易市场的活跃，也为地方政府提供了丰厚的地税收入，很多地方房地产税收占到税收收入的三四成甚至更高。面对如此诱人的暴利，难怪地方政府要对房地产业趋之若骛，也难怪中央房地产调控政策在地方执行中会大打折扣。因此，改变土地出让金收益分配体制，加大中央分享比例并将其纳入预算制度已成为必然选择。可根据各地的经济发展水平、城市规模、城市人口、收入水平、现有居住面积、闲置面积、房价等指标确定土地出让数量特别要明确房地产用地数量。除考虑加大土地出让金中央分享比例外，可考虑将房地产营业税暂时作为共享税，由中央与地方分成。为弥补地方政府财政缺口，解决地方政府负担过重的问题，可实行基数返还政策，即分成后，地方政府实际收入下降后按开始实行分成体制的上一年为基数，由中央财政逐级进行返还。 
　　（三）"明税、少费"，减少简化交易环节税收，增加持有环节税收。这方面国家税务总局地方税司副司长高世星向《财经》杂志作了具体阐述："改革现有的城市房地产税、房产税、城市土地使用税和土地增值税，取消相应的有关收费，实现简并税种，构建统一的房地产税制，将是今后地方税务工作的重点。" 
　　"明税、少费"就是要取消不合理的行政事业性收费，将合理的收费以税收的形式保留下来。 
　　减少简化交易环节税收，一是要降低交易环节的税率；二是随不动产税的开征而取消部分税种。如何减少交易环节税收，笔者认为，当前可采取如下措施： 
　　1.转让环节，根据使用年现对二手房交易实行有差别的营业税率、个人所得税税率，具体税率见表2。对普通二手房营业税免税期先后由一年延长至2年，再由2年延长至5年和强征个人所得税，对炒房者并没有起到限制作用，反而减少了房屋的供给，使二手房市场出现低迷，引起房价上涨。事实上，延长二手房免税期及强征个税，对真正的炒家并没有起到作用。他们一样与开发商、房屋中介、售楼人员配合，炒楼花、签假合同、办理所谓退房、更名、退税的手续。