财政税收论文：论房地产开发企业视同销售的税收差异

 　　摘要：根据税法对房地产开发 企业 视同销售确认收入的有关规定，从视同销售的行为范围、纳税义务发生时问及应税收入确认方法三个方面，分析了其在营业税、土地增值税及企业所得税方面的税收差异。 
　　关键词：视同销售；营业税；土地增值税；企业所得税 
　　 
　　视同销售，是指纳税人在 会计 上有些不作为销售核算或虽作为销售核算，但没有现金流入产生，而在税收上都要作为销售确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为。近年来，随着我国房地产行业的不断 发展 ，房地产开发企业的资产经营行为也日趋增多，视同销售也就时有发生。为规范房地产开发企业的纳税行为，税法针对房地产开发企业视同销售的收入(营业额)的确认问题作了相关规定，然而同样属于视同视同销售行为，但税法在营业税、土地增值税及企业所得税上的规定还存在着一些差异，在日常的税务处理中，如不引起重视将面临着一定的纳税风险。将从确认应税收入的行为、时限、方法三个方面对其差异进行分析。 
　　 
　　1　房地产开发企业视同销售确认收入的行为差异 
　　 
　　营业税方面，根据《营业税暂行条例实施细则》第四条规定及《国家税务总局关于以房抵顶债务应征收营业税问题的批复》，可知营业税的视同销售行为包括：单位将不动产无偿赠与他人；单位以房屋或其他不动产抵偿债务等。土地增值税方面，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号文)的规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和人个的非货币性资产等应视同销售房地产。企业所得税方面，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号文)的规定：房地产开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。 
　　透过上述规定可知，企业所得税的视同销售行为的范围最为宽泛，营业税的视同销售行为的范围最小。在视同销售行为上，企业所得税与营业税相比，除了以房抵债和单位将不动产以捐赠、赞助等方式无偿赠与他人外，企业所得税和营业税在视同销售的行为方面存在着较大的差异。例如房地产开发企业将开发产品用作对外投资入股，参与被投资方利润分配、共同承担投资风险，在企业所得税上应视同销售并确认应税收入，但在营业税上却不必确认为营业税的应税营业额，因为该行为不属于营业税的征收范围。企业所得税与土地增值税相比，除企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和人个的非货币性资产等外，企业所得税与土地增值税在视同销售的行为方面也存在一定的差异，主要表现在企业将开发产品无偿赠与他人及自用方面。例如企业将开发产品无偿捐赠、赞助给其他单位，在企业所得税上应确认为应税收入，并 计算 相应的应纳税所得，但在土地增值税上却不必确认为应税收入，也不得扣除相应的成本和费用，因为该行为不属于土地增值税的征收范围。营业税与土地增值税相比，除企业将开发产品抵债外，两者在视同销售的行为方面也存在较大的差异。例如企业将开发产品无偿捐赠、赞助给其他单位，在营业税上应确认为应税营业额，计征营业税，但在土地增值税上却不必确认为应税收入。 
　　 
　　2　房地产开发企业视同销售确认收入的时限差异 
　　 
　　营业税方面，根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条的规定，可知房地产开发企业将开发产品无偿赠与他人和将开发产品抵偿债务，其视同销售确认收入的时限为开发产品所有权转移的当天。土地增值税方面，根据国税发[2006]187号文的规定，其视同销售确认收入的时限同样为开发产品所有权转移的当天。在企业所得税方面，其视同销售确认收入的时限与前两者相比则有所不同，根据国税发[2006]31号文的规定，企业应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。这里明确了只要满足所有权转移、使用权转移或取得利益权利三种情况中的任何一种就应确认企业所得税应税收入的实现。