财政税收论文：试论我国开征物业税的必要性

 摘 要：近年来，我国房地产市场在快速 发展的同时，也存在着房地产税收重复征收、部分城市房价大幅飘升等一系列问题。针对这些问题，有学者提出了开征物业税的建议，十六届三中全会也提出了条件具备时开征物业税的构想。简要介绍物业税的基本概念及我国目前房地产税制的基本情况，并在此基础上分析探讨开征物业税的必要性。
关键词：物业税;房地产税制;必要性
        近年来，我国房地产市场在快速发展的同时，也存在着房地产税收重复征收、部分城市房价大幅飘升等一系列问题。针对这些问题，有学者提出了开征物业税的建议，党的十六届三中全会也提出了"条件具备时开征物业税相应取消有关收费"的构想。那么，究竟什么是物业税，我国目前房地产税制的基本情况到底怎样，开征物业税到底有无必要性呢，本文将对此进行简要探讨。
        一、物业税概述
        物业税，是指对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方政府收入来源之一。各国对房地产的税收课征一般是在房地产的取得、流转、保有三个环节，其中，取得环节包括房地产取得、房地产开发等；流转主要是指房地产转让、赠与、继承、分析家产等；保有指持续地持有房地产产权。物业税是对财富存量的课税，主要发生在财产的保有阶段。目前，世界上大多数成熟的市场 经济 国家都对房地产征收物业税，依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政的重要来源。
        物业税具有以下特征：第一，物业税是一种财产税，其以财产的持有为课税前提，以财产的价值作为计税依据。第二，物业税是对不动产课征的经常税。第三，物业税是房地合一的税收，物业税的征收不仅针对建筑物，还针对建筑物附着的土地。
        我国官方2003年首次提及"物业税"这一概念。2003年中共中央十六届三中全会在《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出："实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。"2005年4月七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》提及充分运用税收等经济手段充分调节房地产市场；2006年我国在北京、深圳、重庆、南京等六城市开展物业税"空转"试点工作。 中国 高层的一系列举措，为物业税的开征创造了有利契机。目前，有的学者建议结合我国现实情况，把现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税合并为物业税，在房产的保有环节征收。
        二、我国现行房地产税的现状
        我国现行房地产税制（包括相关行政收费）存在诸多问题，其现状可大致概括为如下几个方面：
        (一)税费项目繁多
        依我国现行税法规定，我国房地产税收体系主要有房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、耕地占用税、土地使用权转让及不动产销售营业税、建安营业税、城市维护建设税、土地增值税和房地产所得税等十种。目前我国房地产税目已经达到上述十种，此外，还存在着各种各样的房地产行政性收费，具体表现为房地产管理部门在房地产登记、使用、经营、交易、过户以及日常管理环节收取的多种费用。毫不讳言，我国房地产税费存在着税费项目繁多、税基重叠、重收，结构不合理和管理缺位等诸多问题，直接加重了消费者的负担，也限制了房地产业规模的正常扩张，造成土地闲置、浪费严重。
        (二)房地产税制"重交易轻保有"

        我国现行税制具有"重交易轻保有"的特点，即在房地产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少、税收优惠范围大、税负轻，使得房地产保有者在低成本条件下可长期持有其土地和房产以等待价格上涨，从而导致房地产闲置。这也是造成部分城市房价居高不下和房地产泡沫的原因。据相关资料显示，目前我国全国商品房的空置率高达20%，是美国的4倍，香港的8倍，超过国际警戒线的2.5倍。
        (三)房地产评估制度不健全，导致房地产税收流失严重
        我国的房地产评估制度才刚刚建立，无论是评估规范，还是评估机构、评估人员的素质都难以适应税收征管的需要。加之房地产管理部门、土地管理部门配合不得力，造成税基侵蚀，税收流失严重。税收的流失，减少了国家财政收入，也就变相削弱了国家投资基础设施建设、 教育 、社会保障等方面的能力。
        三、我国开征物业税的必要性
        开征物业税有无必要，换个角度讲，就是要看开征物业税能否解决现行房地产税收的上述问题和房地产开发、交易、保有等领域存在的诸多其他问题。如果开征物业税可以解决上述这些问题，并且不会造成其他更大的问题，那么，开征物业税就是可行的，也是必要的。一般而言，在我国现阶段开征物业税的必要性可大致归纳为如下几个方面：
        (一)避免重复征税现象
        我国房地产业的税收状况表明，我国房地产税费项目繁多，重复征税严重，造成开发商负担过重，而开发商则将这些税费负担转嫁给了消费者。在现行极为复杂的房地产税费体制中，有些是重复征收，有些是不合理的，有些则纯粹是乱收费。开征统一的物业税，将使现在这种现象得到一定改观，并且可以降低税收征管成本。重复征税有违社会公平，从这个意义上讲，开征物业税也可以保障社会公平在房地产税收领域的实现。
        (二)降低商品房价格
        目前我国实行国有建设用地"批租"制度，开发商必须一次性支付土地出让金和大部分税费才能获得一定期限内的土地使用权，巨大的开发成本加大了开发商的筹资风险，而开发商则以高房价的形式将风险转嫁给了消费者。物业税的开征将改变原有的体制，把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳，从而大幅度地挤出土地出让金的泡沫，减少房地产投资开发经营的风险，降低开发商的开发成本，进而降低房屋成本，房价也 自然 会相应降低。合理降低商品房价格是各大城市政府亟待解决的问题，物业税的开征将是解决这一问题的一剂良药。
        (三)遏制房地产投机行为
        在目前我国不规范的房地产市场环境中，投机行为掩盖了真实的市场需求，从而导致供求关系失衡，促使房价飙升，增加了实际需求者的购房成本，造成了中低收入阶层因高房价无力购买住房，而高收入阶层和地产投机商则囤积大量闲置房产从中获暴利。开征物业税后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制"炒地"行为，而且由于房地产保有阶段的成本增加，也抑制"炒楼"者的积极性。因此，开征物业税将有利于限制房地产业的投机行为，规范房地产市场，提高房地产资源的利用效率。
        (四)优化资源配置
        在我国现行的房地产税制体系中，对房产保有的税负是较轻的。虽然现行 法律 规定业主要按出租房产租金或房产净值的一定比例缴纳房产税，但通常情况下业主在自有房屋出租时并不到房管局备案，造成房产税的征收非常困难。我国对房产交易过程中的税收却是较重的，这在很大程度上妨碍了房产交易的进行。这就导致了一些人占有多处房产并私下出租取得收入，而有些急需住房的人却因房价太高而买不起房。要想改变这种畸形资源配置格局，就应该在降低房产交易税负的同时增加房产拥有的税负，以盘活现有房地产的存量，更好地优化配置资源。而实现这一税收倾向的最好办法就是开征物业税。政府可以制定物业税的起征点，并不断地根据 经济 情况和一般群众的生活水平，调节物业税的起征点。这样既可以使普通家庭的房产始终处于起征点以下从税，而免于被征物业税，又可以使拥有多套住房或大面积住房的富人阶层被征收物业税，有利于缩小贫富差距。