财政税收论文：中国房地产税费改革的基本设想

 　 中国 房地产税费的基本现状可以概括为"两个双轨制"和"一个不规范"。

　　首先，从税上来看，中国有关房地产的税收表现为内资外资的"双轨"，即两套税制。

　　对内资 企业 ，现在房产税和有关土地的其他税收是分开的，而外资企业却有一个统一的房地产税。另外一个双轨，就是城乡之间也是双轨的，是分割的。我们现在关于房地产税的规定主要针对的是城镇，一直到建制镇，也包括一些矿区，其他广大的 农村 区域是不被这套规则覆盖的。

　　与此同时，在正税之外，有非常复杂的收费。项目繁多，规范程度很低。在中国5级政府的框架之内，比较高端的政府有关于房地产的收费规定，近年在努力地加以归并、清理、减少；在比较低端的政府那里，出台的关于房地产收费项目的数量比高端政府出台的要多得多。这些年一再强调清理整顿预算外资金、推进政府税费改革之后，一般的判断是在面上来说，多如牛毛的收费数量是在减少，规范程度是在提高，但是，在现实生活中我们不能太乐观。毕竟和比较规范的市场 经济 国家的情况相比，中国关于房地产、不动产收费的状态仍可以称得上是天壤之别。

　　除此之外，中央和地方政府之间，对来自不动产的收入，多年以来一直在不规范的形式下博弈。虽然中央曾退让到只要土地批租收入的5%，但是我们前几年做过的一个相关课题调研表明，中央实际得到的连3%都不到，绝大部分土地收入在地方政府手里掌握。客观地说，地方政府拿到这些资金以后，支持了它的经济 社会 发展 ，特别是为与土地开发相关的基础设施建设提供了重要的资金来源。但是也造成了资金运行中间的紊乱、无序。对这类资金的整个配置效率，很难做出一个全面的判断，因为连基本的数据都拿不到。这种税费的不规范和我们现在整个市场经济发展的取向是越来越不相容的。

　　中国房地产税费改革的思路

　　房地产税费改革势在必行，这在大的共识层面之上已经有了最高决策层级的要求和表述。在中共十六届三中全会《关于完善社会主义市场经济体制若干 问题 的决定》里面，专门有这样的要求："实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费"。虽然就是这样几句话，但是大的方向已经有一个勾画，就是要把税费的改革放在一起考虑，把那些不合理的收费取消，开征统一的物业税。虽然有关物业税这个称呼还存在疑问，但是方向还是清楚的，并不是简单地规定谁拥有房产就要交税，而是首先要把混乱的不规范的税费尽可能透明、规范，把可以去掉的、不合理的部分取消，再实行可以减少征管成本而又跟市场经济适应的称作物业税的这样一个房地产税种。

　　这个税种，应该由地方政府掌握，应该把它培育成为地方政府的一个主要财政收入的来源、地方支柱性的主体税种。

　　另一个问题是，从不动产、房地产取得的税收，在中国地方各级政府之间怎样配置。中国现在基本的情况是5级政府。所谓"地方"，在中国的概念里面，从省开始都叫地方，至少是省、地（市）、县、乡镇4级。那么物业税应该成为哪一级掌握的主体税种？我个人的理解是，在这个前面还有一个更值得讨论的大的思路。在五级政府的框架上，中国不可能走到实质意义的分税分级财政体制上去。我们提出的建议是要考虑通过逐步的改革来减少政府层级，通过"乡财县管"、"省管县"等改革试验，首先在财政方面从五个层级缩减到三个层级，变成中央、省和市县（平级）的三个层级。