财政税收论文：规范县乡房产税收监管提高财政收入

 近年来，随着我国经济的不断发展，社会主义新农村建设步伐加快，县、乡两级房地产业也随之迅速发展，房地产行业税收成为地方财政收入一项重要来源。如何有效掌控税源信息，解决房地产税源管理症结，强化房地产行业税收管理，增加地方财政收入是当前税务管理部门亟待解决的问题。

一、现行房地产行业及税收基本状况

目前县、乡两级房地产业迅速发展主要包括地方政府必要的基础建设项目、招商引资项目、棚户区改造项目以及农村逐步走向城镇化基础设施建设项目等。这些项目引来了建筑企业、房地产企业、个人以及房地产开发之外的企业先后挤进房地产行业，而县、乡两级的房地产行业管理不够规范，不尽完善，工程项目基础信息不真、不全，建筑业及房地产业市场存在着无序甚至混乱现象。房地产行业税收管理主要是对房地产开发企业正常户和非正常户进行分户管理。涉及税种有营业税、城建税、教育附加、企业所得税、个人所得税、房产税、车船使用税、印花税、土地使用税、土地增值税、资源税、耕地占用税和契税共十三个。由于涉及的税种多，纳税环节复杂，税源控管手段不到位，导致税源不清、不实，甚至流失，使房地产税源管理处在乏力、被动状态。

二、制约税源管理的症结及产生原因

（一）无完整准确的税源基础资料，导致税源不清

由于房地产行业税收涉及的税种多，纳税环节复杂，要掌控的税源不能单纯地从某个部门或某个项目上直接获取，而是来之于几个相关部门、各个开发商和纳税个人等不同渠道，如要掌握全县开发企业的基本情况，源头应在审批项目部门，但目前审批部门由于种种原因没有完整的基础资料，有些是开发商手续问题没报批，有些虽报批但由于资金等原因，长时间不施工，加之房地产业的管理不规范，且大多数开发商本身也没有健全的会计管理制度，投资情况、开工情况、工程预算等有关资料不能及时提供，有的即便提供与报批情况也有所差异，难以掌握到完整准确的税源信息，导致税源不清，这是制约税源管理的一大症结。

（二）未完全与有关部门信息共享，导致税源不实

目前，地税与房产局实行联合办公，实现了以契税征管为抓手，建立一体化管理协作机制，很大程度上控制了房地产中的各项税收。但是由于大部分开发商、转移房屋的纳税人以及占用耕地的纳税人在开发前、转移房屋前、占用耕地前就已将土地转让手续办理完毕，而税务部门还没有和土地部门在税收问题上达成共识，所掌握的税源只能靠土地部门、财政部门、城建部门阶段性地提供信息，常常出现的是想获取的信息不在其工作范畴内而不能真实地掌握，有些在发现了税源后，才得到有关部门的信息，使税源不实，税款征收滞后。

（三）无严格的税收管理程序，导致税源流失

房地产行业各税种之间，开发商和纳税户之间，在税源问题上是环环相扣，互相联系，但没有严格的税源管理程序和完善的一体化管理办法，使税源管理仅限于表面资料或者临时调查。在工作中发现哪里有税调查哪里，存在条块分割，环节断链等弊端，没有一个最根本环节来做税源管理的保障，形成了到处是税源、无法控制税源现象，税源控管力度薄弱，必将导致税源流失、管理乏力、税款追缴难上加难。

三、完善税源管理，强化县乡两级房地产税收管理

税源管理是税收工作的基础，是推动税收收入稳步增长和推行房地产税收一体化管理的重要保障。新的税收征管模式要求税务部门做到税前监控、税中征收、税后稽查。因此，结合当前房地产发展状况，采取行之有效的措施，完善税源管理，强化县乡两级房地产税收管理是目前地税部门工作重中之重。

（一）建立健全房地产税收管理机制，适应房地产税收一体化管理

1.理顺征管方式。由于房地产管理按地段区域管理，征收管理上存在着条块分割，信息不通，职责不清等弊端，直接影响税收征管，税务管理部门应从理顺征管机构入手，组建专门管理机构对全县房地产行业税收（包含乡镇房地产税收）集中管理，并在房地产部门设置房地产行业税收征收窗口，严格控制房地产转移过程中的各项税收，解决因征管范围不明晰、征管环节不协调而出现的重复征管或者漏征漏管问题，为房地产税收一体化管理提供可靠保障。

2.建立部门协作机制。面对错综复杂的房地产开发行业，加强部门之间的协助，发挥职能部门的最大管理优势，堵塞各环节的税收管理漏洞势在必行。一是取得财政、国土资源部门的支持配合。耕地占用税和契税的征收，过去管理上存在的最大障碍就是信息不通、征缴滞后、欠税追缴难度大。大多数占地从用地到办证有一个很长的时间跨度，办证环节征税时间相对滞后。因此，与国土资源部门、财政部门协商，将土地应税时间确定为用地环节，对相关用地纳税人的有关税收情况及时跟踪介入，实现土地转让税收的前置管理。二是加强与房产管理部门的配合协作。房屋交易和发证环节是房屋契税征收和房地产业各税控管的核心环节。通过与房产管理部门联系，确定联合控管方式，在房产交易中心设立房地产税收窗口并与房管部门实现联网。按照"先税后证"的要求，只有在税收征收窗口办理完缴纳税款后，房管部门才能办理相关权属证书。三是与相关部门建立联系制度，与国土、房管、财政、计划经济局、开发区城建等相关部门定期或不定期联系，通报情况，反馈信息，研究对策，实现房地产行业税收征管的社会化协作。

（二）细化管理职责，有效掌控税源信息

1.综合利用信息，提高管理质量和效率。房地产业各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息是大同小异，因而利用契税纳税申报以及从房地产管理部门和国土资源部门获取的信息，将房地产税收诸税种的税源控管联成一体是提高管理质量和效率的必要手段。一是按照房地产企业的开发项目，通过房管、规划、国土等部门多方采集房地产企业的涉税信息，综合利用房地产转让信息，与纳税人的纳税申报资料进行比对，随时掌握税源变化情况，让各种房地产信息归入税源管理档案，逐步实现各管理部门之间、各税种之间最大程度的信息互通共享。二是利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解或控制耕地占用税税源，对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。三是利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，建立健全房地产行业税源台账和征收台账，跟踪掌握有关房地产税收的税源变化和征收情况，严格实行以票控税，促使购房者主动向房地产开发商索取不动产销售发票，提高管理质量和效率。

2.规范管理职能，充分发挥一体化管理效能。为避免税源不清、不实、税源流失，从房地产有关信息的获取及处理，到房地产业有关税种纳税人的纳税申报、税款征收、台账登录及相关资料的传递反馈，每个税种的征管环节和办理程序以及征收管理岗位责任都应进一步明确、细化，形成一条有序操作的传递链条。实行"三个跟踪"规范管理职能：一是通过建立管理台账，分户跟踪了解土地利用规划、计划投资、施工单位、出包合同或协议以及建设施工进度等情况，及时登记掌握从事建设施工的单位或个人应缴纳税收的税源情况，二是跟踪了解并掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售进度、收款方式、收款时间等情况，监控商品房的存量变化，通过绘制《商品房预售和实际销售情况平面图》等措施，跟踪监控商品房的销售进度，及时发现问题，及时解决问题。三是跟踪了解涉税执法程序，严格执行国家法律、法规及有关政策，落实执法目标责任制，规范执法文书，完善税收征管，对税收征管环节、税务部门岗位衔接环节、税收减免程序、征纳事项告知程序、税款受理环节等实行全程监控，做到环环相连，公开透明，充分发挥一体化管理效能。

（三）全面推行房地产税收一体化管理，增加地方财政收入

实现房地产税收一体化管理，对税务部门是提高工作质量和效率的过程，对社会是便民高效、环节透明、服务更优的税收管理。税务机关作为房地产税收管理的探索者和运行者，必将不断地创新完善管理思路，全面推行"以计算机管理为依托，信息共享，链式管理，部门协作，联合控管"一体化管理模式，实现税收管理的科学化、规范化、精细化和法制化，将"一体化管理"理念和方法延伸到房地产行业各个税种，将强化县乡房地产税收管理落实到各个环节、各个岗位、各个人员，充分发挥职能作用，强化管理水平，在当今房地产行业突飞猛进发展的热潮中，为地方经济添砖加瓦。