房地产估价师房地产估价师房地产估价理论与方法2010年房地产估价师考试《理论与实务》真题

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• 11评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m²，装修标准为1000元／m²（甲别墅的装修标准为800元／m²），因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（　 ）元／m²。

  A.7020

  B.7091

  C.7380

  D.8580

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• 12评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（　 ）

  A.0.4、0.4、0.2

  B.0.3、0.4、0.3

  C.0.4、0.2、0.4

  D.0.4、0.3、0.3

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• 13某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％,销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25％,则该写字楼目前的收益价格为（　 ）万元。

  A.5286.72

  B.7552.45

  C.9939.23

  D.14198.90

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• 14某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元／m²。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元／m²，报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为（　 ）万元。

  A.96.80

  B.592.81

  C.691.61

  D.667.22

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• 15下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（　 ）

  A.净收益包括有形收益和无形收益

  B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

  C.通常只有客观收益才能作为估价依据

  D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

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• 16下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（　 ）。

  A.毛租金乘数法

  B.潜在毛收入乘数法

  C.有效毛收入乘数法

  D.净收益乘数法

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• 17某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20％，则成本利润率为（　 ）。

  A.17.13%

  B.18.30%

  C.18.61%

  D.21.47%

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• 18城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（　 ）。

  A.投资价值

  B.谨慎价值

  C.快速变现值

  D.市场价值

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• 19某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（　 ）万元。

  A.61.84

  B.78.35

  C.84.88

  D.173.17

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• 20下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（　 ）

  A.围墙工程费

  B.电力设施工程费

  C.居委会用房建设费

  D.人防工程费

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