1998年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案

1998 年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。 1 某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅 的价格下降，这是因为( )。 （A）市场不景气市场不景气 （B）市场不景气该别墅区的环境条件变差 （C）市场不景气该别墅区的单位开发成本降低 （D）市场不景气开发商获得满意的利润即可 2 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为 9%，若该类房地产的资本化率 为 10.8%，则自有资本要求的年收益率为( )%。 （A）市场不景气15.0 （B）市场不景气15.7 （C）市场不景气12.6 （D）市场不景气11.6 3 选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对 象处于( )。 （A）市场不景气同一地 （B）市场不景气同一城市 （C）市场不景气同一供求范围内的类似地 （D）市场不景气A 或 C 4 某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限 N 与该建筑物的经过年数 t、尚可使 用年数 n 之间的关系为( )。 （A）市场不景气N=t+n （B）市场不景气N＜t+n 1 （C）市场不景气N＞t+n （D）市场不景气A、B、C 都可能 5 房地产价格实质上是房地产( )的价格。 （A）市场不景气开发成本 （B）市场不景气权益 （C）市场不景气物质实体 （D）市场不景气B 和 C 6 甲土地的单价 2100 元/mm2，建筑容积率为 7，乙土地的单价 1500 元/mm2，建筑容积率为 ( )。5，该两块土地的总价相比( )。 （A）市场不景气甲的等于乙的 （B）市场不景气甲的高于乙的 （C）市场不景气甲的低于乙的 （D）市场不景气难以判断 7 用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的( )。 （A）市场不景气收回 （B）市场不景气摊销 （C）市场不景气减损 （D）市场不景气补偿 8 某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为 5 层，建筑密度为 50%，土地单 价为 2500 元/mm2，则其楼面地价为( )元/mm2。 （A）市场不景气500 （B）市场不景气2500 （C）市场不景气1000 （D）市场不景气1250 2 9 房地产开发成本的增加( )房地产的价格。 （A）市场不景气必定提高 （B）市场不景气必定降低 （C）市场不景气不一定提高 （D）市场不景气不一定降低 10 路线价法估价的第二个步骤应为( )。 （A）市场不景气设定标准深度 （B）市场不景气求取路线价 （C）市场不景气编制深度百分率表 （D）市场不景气划分路线价区段 11 房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度 来划分的，共分为( )。 （A）市场不景气四类 （B）市场不景气五类 （C）市场不景气六类 （D）市场不景气七类 12 新建建筑物价格=( )+建造建筑物费用+正常利税。 （A）市场不景气征地费 （B）市场不景气拆迁安置补偿费 （C）市场不景气地价款 （D）市场不景气零 13 某类房地产 1994 年至 1998 年的价格分别为 910、1190、1490、1810、2110 元/m m2。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于 1999 年的价格为( )元/mm2。 3 （A）市场不景气2390 （B）市场不景气2410 （C）市场不景气2430 （D）市场不景气2450 14 某建筑物已使用 8 年，经实地勘察，估计尚可使用 32 年，残值率为 5%，则该建筑物的 成新率为( )%。 （A）市场不景气76 （B）市场不景气80 （C）市场不景气1 （D）市场不景气84 15 甲房地产尚可使用年限为 50 年，单价为 1050 元/mm2，乙房地产尚可使用年限为 60 年， 单价为 1100 元/mm2，资本化率均为 8%，实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。 （A）市场不景气高于 （B）市场不景气低于 （C）市场不景气等于 （D）市场不景气B 或 C 16 某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为 820 万元、850 万元和 900 万元，若赋 予的权重分别为 0.5、0.3 和 0.2，则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。 （A）市场不景气850 （B）市场不景气845 （C）市场不景气869 （D）市场不景气857 17 假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。 （A）市场不景气市场比较法 4 （B）市场不景气收益法 （C）市场不景气成本法 （D）市场不景气长期趋势法 18 一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为 800 万元，在居住用途 下的估算结果为 1000 万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土，地的 评估价格应为( )万元。 （A）市场不景气800 （B）市场不景气1000 （C）市场不景气900 （D）市场不景气1800 19 采用( )求取的年折旧额每年递减。 （A）市场不景气成新折扣法 （B）市场不景气偿债基金折旧法 （C）市场不景气年数合计法 （D）市场不景气直线折旧法 20 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为 0.98，则其依据为( )。 （A）市场不景气可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2% （B）市场不景气可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2% （C）市场不景气可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04% （D）市场不景气可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为 2.04% 21 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为 1200m2，现空置。 估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为( )。 （A）市场不景气建筑面积 1800m2，两年前租出，年租 35 万元，位于同一工业区 （B）市场不景气建筑面积 1100m2，近期租出，年租 150 元/mm2，位于 20km 外 5