2019年房地产估价师理论与方法考试真题

2019 年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A 模拟房地产市场定价 B 模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C 以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D 从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A 征用期间导致房屋毁损的价值损失 B 征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C 征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A 根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B 承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C 聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D 利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投 资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A 估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B 任何估价项目都有估价目的 1 C 一个估价项目通常有多个估价目的 D 估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的 权益中属于() A 拥有的房地产权利 B 受其他房地产权利的限制情况 C 受房地产权利以外因素的限制 D 额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A 建筑密度大小 B 房型设计 C 临路状况 D 公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A 对住宅本身进行投资改良 B 由于人口增长对住宅的需求增加 C 因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A 房地产转让估价应评估出租人权益价值 B 续贷抵押估价应评估出租人权益价值 2 C 房屋征收估价应评估完全产权价值 D 房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 答案：D 9、某套住宅的套内建筑面积为 145㎡，使用面积为 132㎡，应分摊的共有公用建筑面积 为 23㎡，按套内建筑面积计算的价格为 7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为() 元/㎡。 A5893 B6387 C6473 D7016 答案：C 10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是() A 国内生产总值 B 国民消费价格指数 C 汇率波动 D 税收减免 答案：D 11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限 制。 A 房地产地役权 B 房地产权利及其行使租赁权 C 房地产使用管制 D 相邻关系 答案：D 3 12、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值 为 120 万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为 13 万元，已抵 押贷款余额为 48 万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为 60%，实现抵押权 的费用及税金为 15 万元，该房地产再次抵押的抵押净值为()万元。 A12 B25 C27 D40 答案：B 13、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房 屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为() A 房屋征收决定公告之日 B 原征收补偿新协议达成之日 C 用于产权调换房屋支付之日 D 委托估价之日 答案：A 14、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法测算 该两种续建方案的结果均为 8800 元/㎡，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的 测算结果分别为 10000 元/㎡和 9550 元/㎡。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算 结果(多种估价方法的，采用简单算数平均数)应确定为()元/㎡. A9175 B9400 C9450 D9775 4 答案：B 15、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整 的是() A 所在区域的消费者观念发生了变化 B 国家调整了房地产税费政策 C 国际与国内均出现了通货膨胀 D 对可比实例进行了装修改造 答案：D 16、为评估某房地产 2019 年 4 月 1 日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实 例资料如下：成交日期为 2019 年 10 月 1 日，新合同约定买方支付给卖方 3500 元/㎡,买 卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别 为正常交易价格的 6%和 3%。2019 年 8 月 1 日至 2019 年 4 月 1 日期间，该类房地产市 场价格平均每月比上月上涨 0.3%。对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为()元 /㎡. A3673.20 B3673.68 C3790.43 D3790.93 答案：B 17、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成 时间相同，2 年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差 1 年，该类住宅因使用损耗导 致每多使用一年价格下降 1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状 况调整系数为() A100/101 5