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2017年房地产估价师理论与方法考试真题及答案

2020-06-29 06:21
2017 年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 1、在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。 A 模拟房地产市场定价 B 模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C 以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D 从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案:D 2、政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是() A 征用期间导致房屋毁损的价值损失 B 征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C 征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案:D 3、下列房地产估价机构的行为中,错误的是() A 根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B 承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C 聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D 利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为预购买该房地产的投资者提供最高出价评 估服务 答案:D 4、关于估价目的的说法错误的是() A 估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B 任何估价项目都有估价目的 C 一个估价项目通常有多个估价目的 D 估计目的限制了估价报告的用途 答案:C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A 拥有的房地产权利 B 受其他房地产权利的限制情况 C 受房地产权利以外因素的限制 D 额外的利益或好处 答案:C 6、下列对某宗房地产状况的描述中,属于房地产实务状况描述的是() A 建筑密度大小 B 房型设计 C 临路状况 D 公共配套设施情况 答案:B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中,属于该住宅价格自然增值因素的是() A 对住宅本身进行投资改良 B 由于人口增长对住宅的需求增加 C 因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法,错误的是() 1 A 房地产转让估价应评估出租人权益价值 B 续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C 房屋征收估价应评估完全产权价值 D 房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 答案:D 9、某套住宅的套内建筑面积为 145㎡,使用面积为 132㎡,应分摊的共有公用建筑面积为 23㎡,按套内建筑 面积计算的价格为 7500/㎡,则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。 A5893 B6387 C6473 D7016 答案:C 10、下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因的是() A 国内生产总值 B 国民消费价格指数 C 汇率波动 D 税收减免 答案:D 11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质,这主要来源于()的限制。 A 房地产地役权 B 房地产权利及其行使租赁权 C 房地产使用管制 D 相邻关系 答案:D 12、某抵押房地产的土地为划拨方式取得,经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为 120 万元,将划拨 土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为 13 万元,已抵押贷款余额为 48 万元,无其他法定优先受 偿款。若社会一般抵押率为 60%,实现抵押权的费用及税金为 15 万元,该房地产再次抵押的抵押净值为()万 元。 A12 B25 C27 D40 答案:B 13、房屋征收中,用于产权调换房屋为期房的,为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估 用于产权调换房屋的价值,其价值时点应为() A 房屋征收决定公告之日 B 原征收补偿协议达成之日 C 用于产权调换房屋支付之日 D 委托估价之日 答案:A 14、评估某在建工程的市场价值,该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案,成本法测算该两种续建方案的结 果均为 8800 元/㎡,假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为 10000 元/㎡和 9550 元/ ㎡。根据最高最佳利用原则,估价方案综合测算结果(多种估价方法的,采用简单算数平均数)应确定为()元/㎡. A9175 B9400 C9450 D9775 2 答案:B 15、比较法估价中,可比实例成交日期之后发生的下列事件中,不需要进行市场状况调整的是() A 所在区域的消费者观念发生了变化 B 国家调整了房地产税费政策 C 国际与国内均出现了通货膨胀 D 对可比实例进行了装修改造 答案:D 16、为评估某房地产 2017 年 4 月 1 日在交易税费正常负担下的市场价格,选取的可比实例资料如下:成交日 期为 2016 年 10 月 1 日,合同约定买方支付给卖方 3500 元/㎡,买卖中涉及的税费全部由买方支付,该地区房 地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和 3%。2016 年 8 月 1 日至 2017 年 4 月 1 日期间,该类房地产市场价格平均每月比上月上涨 0.3%。对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为 ()元/㎡. A3673.20 B3673.68 C3790.43 D3790.93 答案:B 17、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格,选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同,2 年前公 开挂牌出售,成交日期与价值时点相差 1 年,该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降 1%,如果不考 虑其他因素,则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为() A100/101 B100/100 C100/99 D100/98 答案:A 18、采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优 3%,估价对象比标准房地产劣 5%,则有关房地产状况调整的说法,正确的是()。 A 标准化修正的分子应为 100 B 标准化修正的分母应为 97 C 房地产状况调整的分子应为 100 D 房地产状况调整的分母应为 95 答案:A 19、关于收益法中收益期确定的说法,正确的是()。 A 在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间 B 在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间 C 自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间 D 自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间 答案 D 20、某宗房地产的土地使用期限为 50 年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物,至今已使用 10 年,建筑物剩余经济寿命为 55 年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 15 万元,报酬率为 7.5%,该房 地产的收益价值为()万元。 A188.92 B194.62 C196.25 D198.18 答案 A 3 22、某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收入 500 万元,年房屋折旧费 30 万元,维修费、保险费、管 理费等 50 万元,水电供暖费等 40 万元,营业税及房地产税等 65 万元,年抵押贷款还本付息额 70 万元,租 赁合同约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元, A245 B275 C315 D345 答案:D 23、某旧厂房的设计寿命为 40 年,重置成本为 100 万元,厂房内动产设备重新购置价格为 40 万元。厂房达 到设计寿命拆除时,预计可收回钢筋、红砖折价 10 万元,旧动产设备折价 10 万元;拆除厂房花费 7 万元,动 产设备搬运花费 1 万元,废弃建筑垃圾搬运花费 1 万元,该厂房的残值率为() A1.43% B2.00% C7.865 D11.00% 答案:B 24、估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为 2 年,建成 5 年后补办了土地使用权出让手续,土 地使用期限为 40 年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为 50 年。假设 残值率为 0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为() A2.00% B2.13% C2.22% D2.50% 答案:C 25、关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法,正确的是() A 自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间 B 为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和 C 由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D 为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和 答案:B 26、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为 2500㎡,净租金为 730 元/㎡.年,空置率为 15%。周边有电梯的 同类写字楼的净租金为 803 元/㎡.年,空置率为 10%。现单独增加电梯的必要费用为 380 万元,而重置该写 字楼时随同增加电梯的必要费用为 200 万元。若该写字楼剩余经济寿命为 30 年,报酬率为 7.5%,则该写字 楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。 A78 B102 C180 D302 答案:B 27、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时,在延迟销售情况下,开发完成后的房地产价 值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。 A 价值时点 B 开发完成 C 未来延迟销售 D 销售完成 答案:C 34、关于估价方法选用的说法,正确的是() 4 A 旧厂房因火宅造成的保险赔偿估价应选择成本法 B 股价范围内房屋已空置,征收估价时不能选用收益法 C 估价师对外地城市某一成套住宅估价,因可以实例调查困难,可不选用? D 已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法 答案:A 35、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括() A 估价师对其估价职业道德的承诺和保证 B 估价师对其专业胜任能力的承诺和保证 C 估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证 D 估价师对估价结果成立条件的提示和说明 答案:D 1、关于专业房地产估价的说法,正确的有() A、应由专业机构和专业人员完成 B、应经过审慎判断并提供专业意见 C、出具的结果具有证明效力 D、应收取一定的服务费用 E、咨询性估价无需承担法律责任 答案:ABCD 2、下列房地产中,通常适用收益法估价的有() A、农地 B、写字楼 C、加油站 D、二手商品住宅 E、行政办公楼 答案:ABCD 3、下列房地产状况的描述中,属于房地产权益状况描述的有() A、住宅已设定抵押权 B、地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定 C、高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租 D、在建工程有拖欠工程款 E、高层住宅可观赏临近公园的景观 答案:ABD 4、下列房地产价格影响因素中,会引起房价上涨的因素有() A 周边土地出让出现“地王” B 家庭规模小型化 C 下周贷款利率 DGDP 增速放缓 E 城镇化速度减慢 答案:ABC 5、下列建筑物的实物状况因素中,对建筑规模有影响的有() A 建筑面积 B 建筑进深 C 室内净高 D 建筑层数 E 建筑质量 答案:ABCD 6、下列估价项目中,价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有() 5
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