2013年房地产估价师估价理论与方法考试真题

2013 年房地产估价师估价理论与方法考试真题 一、单项选择题(共 35 题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在 答题卡上涂黑其相应的编号) 1.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估 值可能有所不同，主要原因是( )。 A.掌握的估价信息不同 B.遵循的估价原则不同 C.履行的估价程序不同 D.估价对象的状况不同 2.根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照 () 划分。 A.行政区域 B.估价目的 C.估价对象规模 D.价值类型 3.在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据( )来选取。 A.估价假设和估价原则 B.价值类型和估价结果 C.估价程序和估价方法 D.估价目的和估价对象 4.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产( )的特性。 A.不可移性 B.独一无二 C.相互影响 D.用途多样 5.关于房地产互补品的说法，正确的是( )。 1 A.商业用房与工业用房是互补品 B.新建商品房与存量房是互补品 C.经济适用住房与普通商品住房是互补品 D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品 6.某公司 5 年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积 1000㎡的写 字楼，约定租赁期限为 20 年，第一年租金为 24 万元，以后每年租金在上年租金基础上增 加 1 万元，第 8 年以后每年租金与第 8 年租金相同。目前市场上类似办公楼的年租金为 360 元/㎡(建筑面积)。该 类房地产的报酬率为 10qo，目前该承租****益价值为( )万元。 A.39. 48 B.40. 67 C.41. 81 D.46. 84 7.某套 100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为 10000 元/㎡， 预计一年后涨至 10500 元/㎡，每年末租赁净收益为 40000 元/套。年折现率为 12%，年贷 款利率为 7%，期房风险补偿为现房价格的 3%，该期房目前的市场价格为( )万元。 A.93. 26 B.93. 43 C.98. 11 D.98. 28 8.关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是( )。 A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素 B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同 C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性 2 D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同 9.下列房地产价格影响因素中，不属于制度政策因素的是( )。 A.开征房产税 B.物价水平变化 C.调整房地产信贷规模 D.城市规划变更 10.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地 上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价 值，这是因为( )。 A.乙土地价值低于甲土地价值 B.该建筑物价值小于其重置成本 C.该建筑物价值小于其拆除费用 D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值 11.某办公楼的建筑面积为 1500㎡，土地面积为 1000㎡，目前的房地产市场价值为 5000 元/㎡，同类土地的市场单价为 2200 元/㎡。在法律、政策允许下，如果对该办公楼 进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为 1300 元/㎡;装修改造后的房地产市场价值 可达 6500 元/㎡;如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为 300 元/㎡， 旧建筑物残值为 50 元/㎡，新建筑物重置价格为 3800 元/㎡，新建后的房地产市场价值可 达 8000 元/㎡。该房地产的最高最佳利用方式为( )。 A.维持现状 B.装修改造 C.拆除建筑物作为空地转让 D.新建较高标准的办公楼 12.谨慎原则主要是评估房地产( )时应遵循的原则。 A.抵押价值 B.征收价值 3 C.现状价值 D.投资价值 13.某可比实例成交价格为 100 万美元，成交时人民币兑美元的汇率为 6.5:1，至价值 时点按人民币计的类似房地产价格上涨 5%，人民币兑美元的汇率为 6.3:1，对该可比实例 进行市场状况调整后的价格为人民币( )万元。 A.630.0 B.650.0 C.661.5 D.682.5 14.采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例( )为基准确定交易情况修正系数。 A.成交价格 B.账面价格 C.正常价格 D.期望价格 15.某类房地产 2013 年 4 月的市场价格为 6500 元/㎡，该类房地产 2013 年 3 月至 10 月的环比价格指数分别为 105. 53、103. 85、100. 04、99. 86、98. 28、96. 45、92. 17、90. 08，该类房地产 2013 年 10 月的市场价格为( )元/Il12。 A.5110. 51 B.5307. 26 C.5548. 37 D.5638. 13 16.某套建筑面积为 100 ㎡的住宅，含家电家具的成交价格为 50 万元，首付 40%，余 款半年后一次付清，假设年利率为 8%，家电家具价值为 5 万元，现将该交易实例作为可比 实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为( )元/㎡。 A.4387 B.4398 C.4500 D.4887 17.评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交 价格为 8000 元/㎡，比正常价格低 2%;乙可比实例的卖方实收价格为 7800 元/㎡，交易税 4 费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 3% 和 6%;丙可比实例的成交价格为 8300 元/㎡，其装修标准比估价对象的装修标准高 200 元/ ㎡。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为 0.4、0.2、0.4，该房 地产的市场价格为( ) 元/2。 A.8157. 60 B.8158. 91 C.8163. 57 D.8164. 88 18.某宗房地产的收益期限为 8 年，未来第一年的有效毛收入为 80 万元，运营费用为 45 万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增 4%和 3%，该房地产的 报酬率为 6%。该房地产的收益价格为( )万元。 A.183. 78 B.257. 55 C.873. 19 D.1427. 16 19.某写字楼年净收益为 420 万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼 为现在价格的 1.3 倍，该房地产的报酬率为 13%。该写字楼现在的价格为( )万元。 A.992 B.3306 C.10014 D.12723 20.关于有租约限制房地产估价的说法，错误的是( )。 A.因估价目的不同，评估有租约限制房地产价值时可不考虑租约限制 B.承租****益价值可能为负值 C.出租****益价值与合同租金及市场租金有关 D.承租****益价值等于房地产剩余经济寿命期间合同租金与市场租金差额的现值之和 5