2010年房地产估价师房地产估价案例与分析考试真题及答案

2010 年房地产估价师房地产估价案例与分析考试真题及答案 一、问答题（共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010 年 5 月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为 20 年。 租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼 ， 并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某 房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设 开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为 工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进 行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共 3 大题，10 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中只有 1 个最符合题意，请将这个 答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A 座、B 座， 规划总建筑面积分别为 66000㎡、69000㎡.总层数为地上 4 层，地下 1 层，2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并 备案。其中 A 座总建筑面积为 65000㎡，地下 1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元/ （㎡·DD）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/（㎡·DD）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为B 座总建筑面 积为 67500㎡，办理了销售许可证，其中 8000㎡已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约 定支付了工程款 5％的质量保证金，截至目前已付工程款 93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押 贷款。 1．A 座、B 座合计抵押建筑面积为（ A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 ）㎡。 2.据调查，该商业楼 A 座地下一层的客观租金水平为 2.0 形（㎡·DD），地上一～四层的客观租金水平为 3.0 元/（㎡·DD），则用收益法测算该商业楼 A 座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（ ）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金 1 B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者 C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者 D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金 ）万元。 3．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ A．810 B．132025 C．2835 D．4860 （二）甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000㎡，2007 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划 建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为 25000㎡。2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500㎡，至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构。3 幢厂房尚 未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍，共计 500㎡。因经 营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010 年 6 月 30 日的市场价 值。 4．采用假设开发法估价时，应按照（ A．自己开发 B．溢价转让 C．被迫转让 D．自愿转让 ）前提进行估价。 5．采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用（ A．0.03 B．0.83 C．0.85 D．1.25 6．采用成本法估价时，可计入开发成本的是（ A．办公楼开发费用 B．食堂开发费用 C．宿舍开发费用 D．浴室开发费用 ）。 7．采用成本法估价时，应（ ）。 A．按照预算额测算在建工程价值 B．按工程已结算额测算在建工程价值 C．按综合完成的形象进度测算在建工程价值 D．结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值 2 ）。 三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的 13 处（每指明一处错误得 3 分，本题 全对得 40 分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分） 封面（略） 目录（略） 致委托人函（略） ××有限公司： 受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于××市××街××号一层（房屋所有权证号：××字第××号，建筑面积 为 339.29㎡）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供 价值参考依据。 我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查看和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础 上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结 合估价人员经验，确定估价对象于估价时点 2009 年 4 月 21 日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如 下（见表 1）： 表 1 估价对象估价结果一览表 假定未设立法 定优 房屋坐落 房屋所有权证 号 用 途 ×× 市 ×× 街 × ×号 ×× 字 第 ×× 号 商 业 3 面积/㎡ 339.29 评估单 价 /（元/ ㎡） 评估总 价/万元 1447 8.96 491.2 6 先受偿权下的 价值 房地产估价师 知悉 的法定优先受 偿款 抵押 小写 价值 大写 工程款优先受偿权价值 - O 0 已抵押担保债权价值 - 0 0 其他 - O 0 合计 - O 0 1447 8.96 491.2 6 人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整 注：估价对象抵押价值=估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿 款。 ××房地产估价有限公司（盖章） 法人代表：××× 二 O 0 九年五月二十二日 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略） 房地产估价结果报告 一、估价委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象 （一）实物状况 估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于 2007 年 建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共 5 层，其中一～二层为商铺和酒楼，三层为茶楼，四～五层为客房及 办公用房。 大楼外墙粉色墙砖，一～三层为大面积玻璃窗，四～五层为玻璃幕墙；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为内部设备有中央空调、自动喷淋系 统、一部电梯、二部消防楼梯。 估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为 339.29㎡，层高为 5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面 铺地砖，墙面刷乳胶漆。 经估价人员实地查看，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。 （二）权益状况 估价对象为××有限公司拥有的位于××市××街××号一层的商业用房。 估价委托人提供的《房屋所有权证》记载内容为：房屋所有权证号： ××字第××号；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为房屋所有权人：××有限 公司；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为房屋坐落：略；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为产别：私产；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为幢号：××；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为房号：××；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为结构：框架；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为房屋总层数：5 层；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为所在层数：一层；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 建筑面积：339.29㎡；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为设计用途：商业；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为登记日期：2007 年 6 月 6 日。 4 估价委托人提供的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为：土地证号：第××号；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为土地使用者：××有限 公司；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为坐落：略；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为地号：略；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为地类（用途）：商业用地；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为使用权类型：出让；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为使用权面积： 3065.30㎡；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为终止日 期：2046 年 4 月 20 日；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为登记日期：2006 年 4 月 21 日。 至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为 37 年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查看情 况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。 四、区位状况（略） 五、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 六、估价时点 2009 年 4 月 21 日。 七、价值定义 本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值，减去房地产估价师知悉的法定 优先受偿后的价值。 八、估价依据（略） 九、估价原则（略） 十、估价方法（略） 十一、估价结果 经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币 491.26 万元，单价 14478.96 元/㎡. 十二、估价对象变现能力分析（略） 十三、估价人员（略） 十四、估价作业日期 2009 年 4 月 21 日至 2009 年 5 月 22 日 十五、估价报告应用的有效期（略） ××房地产估价有限公司 2009 年 5 月 22 日 附件（略） 一、个别因素分析（略） 二、区域因素分析（略） 三、市场背景分析（略） 四、最高最佳利用分析（略） 五、估价方法选用（略） 六、估价测算过程 1.收益法 5