2008年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题

2008 年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题 一、单项选择题（共 35 题，每题 1 分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在 答题卡上涂黑其相应的编号） 1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。 A．传统价值评估传统价值评估 B．传统价值评估价值分配 C．传统价值评估相关经济损失评估 D．传统价值评估价值减损评估 2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（ ）。 A．传统价值评估最高最佳使用原则 B．传统价值评估合法原则 C．传统价值评估替代原则 D．传统价值评估谨慎原则 3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。 该估价是因（ ）的需要。 A．传统价值评估房地产作价入股 B．传统价值评估法院强制拍卖 C．传统价值评估房地产税收 D．传统价值评估房地产征收补偿 4、某出租写字楼的完全产权价值为 2000 万元，出租人权益价值为 1600 万元，则承租 人权益价值为（ ）万元。 A．传统价值评估-40 B．传统价值评估400 C．传统价值评估1800 D．传统价值评估3600 5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路 20 元、 燃气 18 元、供水 14 元、排水 16 元、热力 12 元、供电 25 元、通信 8 元、场地平整 15 元， 则该地区"五通一平"的正常费用为（ ）元/㎡ A．传统价值评估98 B．传统价值评估102 C．传统价值评估108 D．传统价值评估116 6、某居民于 2008 年 1 月购买了一套建筑面积为 100㎡的住宅，单价为 5000 元/㎡。若 2008 年当地同类住宅名义价格月递增 0.5%，年通货膨胀率为 5%，则 2008 年 12 月该套住 宅的自然增值额为（ ）元。 A．传统价值评估4296.96 B．传统价值评估5560.86 C．传统价值评估5839.91 D．传统价值评估30838.91 7、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（ ）的结合体。 A．传统价值评估实体、权益、区位 B．传统价值评估实物、权益、区位 C．传统价值评估实物、权利、位置 D．传统价值评估实体、权益、位置 8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为 5 000 元/㎡，出租的年末总收益为 500 元 /㎡，管理费用等其他支出为 100 元/㎡。估计折现率为 10%，风险补偿为现房价格的 3%。 该期房目前的价格为（ ）元/㎡。 A．传统价值评估4395 B．传统价值评估4486 C．传统价值评估4636 D．传统价值评估4850 9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为 600 万元，法定优先受偿款为 50 万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。 A．传统价值评估370 B．传统价值评估385 C．传统价值评估420 D．传统价值评估550 10、一套总价 60 万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况： （1）要求在成交日期一次性付清； （2）如果在成交日期一次性付清，则给予 5%的折扣； （3）首付款 20 万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限 15 年，按月等额偿还贷款； （4）约定自成交日期起一年内一次性付清； （5）自成交日期起分期支付，首期支付 20 万元，余款在一年内分两期支付，每隔半 年支付 20 万元。 上述情况中，存在名义价格的是（ ）。 A．传统价值评估第（1）、（3）种情况 B．传统价值评估第（3）、（4）、（5）种情况 C．传统价值评估第（23、（4）种情况 D．传统价值评估第（2）、（4）、（5）种情况 1 11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是 （ ）。 A．传统价值评估上涨 B．传统价值评估下跌 C．传统价值评估保持相对稳定 D．传统价值评估先涨后跌 12、评估某套建筑面积为 120㎡ 的住宅在 2008 年 9 月底市场价值，收集了以下个交易 实例，其中最适合作为可比实例的是（ ）。 交易实例建筑面积（㎡） 用途 价格（元/㎡） 成交日期 区位 正常情况 甲 120 居住 5800 2007 年 8 月 同一供需圈 正常交易 乙 105 居住 6000 2008 年 6 月 同一供需圈 正常交易 丙 140 办公 6500 2008 年 9 月 同一供需圈 正常交易 丁 115 旅馆 6100 2008 年 7 月 不同供需圈 正常交易 A．传统价值评估甲 B．传统价值评估乙 C．传统价值评估丙 D．传统价值评估丁 13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（ ）。 A．传统价值评估区位因素 B．传统价值评估社会因素 C．传统价值评估实物因素 D．传统价值评估权益因素 14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（ ）。 A．传统价值评估配套设施建设的限制 B．传统价值评估房地产使用管制 C．传统价值评估房地产权利的设立和行使限制 D．传统价值评估房地产相邻关系的限制 15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象 最佳用途的经济学原理是（ ）。 A．传统价值评估收益递增递减原理 B．传统价值评估均衡原理 C．传统价值评估替代原理 D．传统价值评估适合原理 16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保 险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ）。 A．传统价值评估估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 B．传统价值评估估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C．传统价值评估估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 D．传统价值评估估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一 般应采用（ ）的收益估计值。 A．传统价值评估较高 B．传统价值评估较低 C．传统价值评估最高 D．传统价值评估居中 18、为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日 期为 2008 年 4 月 1 日，合同约定买方支付给卖方 3 500 元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买 方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和 3%。自 2008 年 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨 0．传统价值评估3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（ ）元/㎡。 A．传统价值评估3673.20 B．传统价值评估3673.68 C．传统价值评估3790.43 D．传统价值评估3790.93 19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为 60 万元和 40 万元，若将两宗土地合并则 总价值为 20 万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价 格应为（ ）万元。 A．传统价值评估40 B．传统价值评估48 C．传统价值评估50 D．传统价值评估60 20、某一交易实例房地产的使用面积为 3 000 平方英尺，成交总价为 0 万美元，分四次付款 2 （如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为 7%），首付 35 万美元，半 年后付 35 万美元，一年后付 30 万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美 元兑换 7.7 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单 位的实际价格约为（ ）元人民币/㎡。（1 平方英尺=0.0929 ㎡） A．传统价值评估17484 B．传统价值评估19020 C．传统价值评估19754 D．传统价值评估20539 21、某宗熟地的原生地取得费为 540 元/㎡，土地开发期为 2 年，土地开发费第一年和 第二年分别为 90 元/㎡和 60 元/㎡，贷款年利率为 8%。采用成本法求取该熟地的价值时， 其中的投资利息为（ ）元/㎡。 A．传统价值评估55.20 B．传统价值评估103.22 C．传统价值评估109.63 D．传统价值评估114.82 22、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为 120㎡，单位建筑面积的重置价格 为 600 元/㎡，年折旧额为 1440 元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ ）。 A．传统价值评估16% B．传统价值评估42% C．传统价值评估58% D．传统价值评估84% 23、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500㎡,层高 4.1 米，土地剩余使用年限为 30 年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米，建筑物重 建价格为 2000 元/㎡。假定层高没增加 0.1m，建造费用每平米相应增加 10 元。由于层高过 大，该办公楼每年要多耗费 2.5 万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值， 则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为 10%） A．传统价值评估11.80 B．传统价值评估16.07 C．传统价值评估23.57 D．传统价值评估31.07 24、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为 50 年，已使用 10 年， 不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无 偿取得）、建筑物剩余经济寿命为 55 年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元，报酬率为 8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 A．传统价值评估95.40 B．传统价值评估97.87 C．传统价值评估98.55 D．传统价值评估99.33 25、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为 3 万元，受影响后的年租金为 2.5 万元。该住宅的预期剩余价值寿命为 30 年，报酬率为 8%。该住宅因采光受影响导致的价 值减损为（ ）万元 A．传统价值评估0.50 B．传统价值评估5.63 C．传统价值评估6.25 D．传统价值评估28.14 26、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为 10%，银行可提供 6 成、5 年利 率 8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（ ）。 A．传统价值评估8.8% B．传统价值评估10% C．传统价值评估18% D．传统价值评估18.6% 27、某商场的正常月租金按可出租面积计为 40 元/㎡，出租率为 85%，运营费用占有 效毛收入的 35%，报酬率为 2%，商场建筑面积为 40 000㎡，可供出租的比例为 95%，运营 期为 38 年，该商场的收益价值为（ ）万元。 A．传统价值评估690.40 B．传统价值评估8284.79 C．传统价值评估8720.83 D．传统价值评估9746.81 28、下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是（ ）。 29、通过市场调查获知，某地区 2005～2008 年普通商品住宅平均价格水平分别为 4682 元/㎡、4887 元/㎡、5037 元/㎡、5192 元/㎡。若采用平均增减量法预测，该地区普通 商品住宅 2010 年的价格为（ ）元/㎡。 A．传统价值评估5362 B．传统价值评估5374 C．传统价值评估5532 D．传统价值评估5702 30、下图是一块前后两面临街、总深度为 175 英尺、临街宽度为 30 英尺的矩形地块。 已知前街路线价为 320 元/平方英尺，后街路线价为 240 元/平方英尺。则采用重叠价值估价 法计算出的地块总价值为（ ）万元。（采用四三二一法则） 3 A．传统价值评估150.8 B．传统价值评估160.8 C．传统价值评估170.8 D．传统价值评估180.8 31、下列估价公式中，错误的是（ ）。 A．传统价值评估土地价格=房地价格-建筑物价格 B．传统价值评估房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务 C．传统价值评估建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值 D．传统价值评估房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格 32、某工业用地的土地面积为 10 000㎡，规划容积率为 1.0，楼面地价为 500 元/㎡。 后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到 2.0，楼面地价为 1500 元/㎡，则因规划调 整所需的补地价为（ ）万元 A．传统价值评估500 B．传统价值评估1000 C．传统价值评估2250 D．传统价值评估3000 33、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（ ）。 A．传统价值评估估价对性 B．传统价值评估估价目的 C．传统价值评估估价时点 D．传统价值评估价值类型 34、某估价师于 2008 年 9 月 27 日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下 列日期：估价作业日期 2008 年 9 月 20 日至 26 日，估价时点 2008 年 9 月 23 日，估价对象 实地查看日期 2008 年 9 月 22 日至 23 日，估价报告使用期限自 2008 年 9 月 26 日起半年。 据此判断该报告出具日期为（ ）。 A．传统价值评估2008 年 9 月 20 日 B．传统价值评估2008 年 9 月 23 日 C．传统价值评估2008 年 9 月 26 日 D．传统价值评估2008 年 9 月 27 日 35、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在 较短时间内达成交易，则评估价值应是（ ）。 A．传统价值评估谨慎价值 B．传统价值评估市场价值 C．传统价值评估快速变现价值 D．传统价值评估投资价值 二、多项选择题（共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意， 请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且 选择正确的，每个选项得 0.5 分） 1、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有（ ）。 A．传统价值评估应做到诚实正直、公正执业 B．传统价值评估为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目 C．传统价值评估未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开 D．传统价值评估应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用 E．传统价值评估不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章 2、某餐厅的资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产、特许经营权。当该餐厅不适 宜在现位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（ ）。 A．传统价值评估土地 B．传统价值评估建筑物 C．传统价值评估装饰装修 D．传统价值评估动产 E．传统价值评估特许经营权 3、下列属于成本租金构成的内容有（ ）。 A．传统价值评估折旧费 B．传统价值评估维修费 C．传统价值评估管理费 D．传统价值评估保险费 E．传统价值评估房产税 4 4、下列价值种类中，属于基本价值类型的有（ ）。 A．传统价值评估抵押价值 B．传统价值评估市场价值 C．传统价值评估计税价值 D．传统价值评估投资价值 E．传统价值评估在用价值 5、影响房地产价值的权益因素包括（ ）。 A．传统价值评估房地产权利设立和行使的限制 B．传统价值评估房地产区位的限制 C．传统价值评估房地产使用管制 D．传统价值评估房地产通风采光的限制 E．传统价值评估房地产相邻关系的限制 6、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时， （ ）。 A．传统价值评估估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致 B．传统价值评估期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值 C．传统价值评估期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值 D．传统价值评估期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿 协议中约定的为准 E．传统价值评估在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的 20% 7、下列资料中一般应放入估价报告附件的有（ ）。 A．传统价值评估估价委托书 B．传统价值评估估价委托合同 C．传统价值评估估价对象权属证明 D．传统价值评估估价报告内部审核表 E．传统价值评估估价师注册证书复印件 8、下列房地产状况中属于区位状况的有（ ）。 A．传统价值评估位置 B．传统价值评估房地产规模 C．传统价值评估环境景观 D．传统价值评估外部基础设施完备程度 E．传统价值评估朝向、楼层 9、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新 购建价格的方法有（ ）。 A．传统价值评估单位比较法 B．传统价值评估市场提取法 C．传统价值评估分解法 D．传统价值评估工料测量法 E．传统价值评估指数调整法 10、某写字楼的租金为每日每平方米 3 元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、 供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去 的运营费用包括（ ）。 A．传统价值评估电费 B．传统价值评估物业管理费 C．传统价值评估水费 D．传统价值评估供暖费 E．传统价值评估房地产税 11、假设开发法中求取在建工程价值的扣除项目有（ ）。 A．传统价值评估土地取得成本 B．传统价值评估续建管理费用 C．传统价值评估续建投资利息 D．传统价值评估续建完成后房地产销售费用 E．传统价值评估取得在建工程的税费 12、长期趋势法的作用主要有（ ）。 A．传统价值评估用于收益法中预测未来的租金、空置率等 B．传统价值评估用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整 C．传统价值评估用于成本法计算重置价格 D．传统价值评估用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力 E．传统价值评估用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏 13、城镇基准地价的内涵包括其对应的（ ）。 A．传统价值评估容积率 B．传统价值评估土地使用税 C．传统价值评估土地开发程度 D．传统价值评估土地使用期限 E．传统价值评估征地补偿费 14、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为 200 万元，其中一层价值是二层 价值的 2 倍，三层价值是二层价值的 0.7 倍。若建筑物总价值为 20 万元，下列关于土地份 额分摊的表述中正确的有（ ）。 A．传统价值评估按建筑面积分摊二层占有土地的份额为 33.33% B．传统价值评估按房地价值分摊二层占有土地的份额为 17.57% C．传统价值评估按房地价值分摊二层占有土地的份额为 27.03% D．传统价值评估按土地价值分摊二层占有土地的份额为 17.57% E．传统价值评估按土地价值分摊二层占有土地的份额为 27.03% 5