2012年房地产估价师理论与方法考试真题及答案

2012 年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1．非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个（ ）称呼。 A．概括性 B．描述性 C．理论性 D．准确性 2．下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是（ ）。 A．出租的房地产 B．自用的房地产 C．餐饮的房地产 D．营业的房地产 3．房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以（ ）为前提来进行工作。 A．公正 B．公平 C．公开 D．估价对象的合法权益 4．现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ 方面的制约。 A．建筑技术 B．土地权利设置 C．相邻关系 D．土地使用管制 5．在房地产权利中，属于用益物权的是（ A．自物权 B．划拔土地使用权 C．抵押权 D．租赁权 ）。 ） 6．某宗面积为 3000m2 的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为 700 元/mm2。现按规划拟改 为商业用地，容积率为 5.0，楼面地价为 960 元/mm2。理论上应补地价（ ）万元。 A．78 B．882 C．1210 D．1272 7．某幢可出租房地产尚有 1 年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为 5000 元/mm2， 现房出租的年末净收益为 500 元/mm2。若按折现率 l0%和风险补偿值 100 元/mm2 计，该幢房 地产目前的价格应为（ ）元/mm2。 A．4400 B．4409 C．4445 D．4455 8．不是影响房地产价格的区位因素是（ ）。 A．位置 B．交通 C．人文 D．环境 9．同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为 10%时，需求量变化百分比分 别为 30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（ ）。 A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性 10．现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ）。 A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产 量拆毁量 B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D．存量+新增竣工量-拆毁量 11．市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个 别因素优于标准个别因素得 103 分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得 98 分，则 个别因素修正系数为（ ）。 A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03 12．征收集体土地的土地取得成本中，相关税费不包括（ ）。 A．征地管理费 B．耕地占用税 C．安置补助费 D．耕地开垦费 13．建筑物的（ ）等规模因素影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。 A．体量 B．结构 C．设施 D．层高 14．某可比实例实际成交价格为 3400 元/mm2，以估价对象为 100，可比实例交易情况分值 为 102，房地产状况因素分值为 98，则估价对象的比准价格为（ A．3401.36 B．3398.64 C．3538.78 D．3266.67 15．报酬率为（ A．净收益 B．投资回收 ）与所投入的资本的比率。 ）元/mm2。 C．投资回报 D．收益 16．某宗房地产交易中，买方付给卖方 2500 元/mm2，交易税费均由买方负担。已知该地区 的房地产交易，卖方按正常价格的 5%缴纳有关税费，买方按正常价格的 3%缴纳有关税费， 则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/mm2。 A．2427 B．2500 C．2575 D．2632 17．下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（ ）。 A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数 B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数 C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等 D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数 18．某商业房地产，在取得 40 年土地使用权的当年开始建造，建造期 3 年，建筑物经济 寿命 60 年，则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。 A．37 B．40 C．60 D．63 19．因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（ A．自然折旧 B．物质折旧 C．功能折旧 D．经济折旧 20．通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ A．土地取得成本+开发成本 B．土地取得成本+开发成本+管理费用 ）。 ）。 C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D．开发完成后的房地产价值 21．下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是（ ）。 A．新开发房地产项目 B．用于出售用途的房地产项目 C．具有投资开发或再开发潜力的房地产 D．用于投资或再开发的房地产 22．长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（ ）和回归分析，对房地产的 未来价格做出推测、判断的方法。 A．指数平滑分析 B．趋势拟合分析 C．时间序列分析 D．相关分析 23．开发经营期的起点是假设的（ ）。 A．开工日期 B．取得估价对象的日期 C．取得待开发土地的日期 D．开始出售开发完成后的房地产的日期 24．有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7%，土地资本化率为 6%，建筑物资 本化率为 8%，则该宗房地产的土地价格为（ ）万元(收益可视为无限年)。 A．30 B．40 C．50 D．60 25．某宗房地产，已知建筑物的重置价格为 1000 元/mm2，成新率为 70%，房地产年净收益 为 140 元/mm2，土地资本化率为 6%。建筑物资本化率为 8%，则该房地产的价格为（ ）元/mm2。 A．1700