2011年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案

2011 年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案 一、单项选择题 每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。 1 房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是( )。 （A）土地不会毁损土地不会毁损 （B）土地不会毁损地上建筑物有耐久性 （C）土地不会毁损变现性差 （D）土地不会毁损土地使用权年限较长 2 房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的( )。 （A）土地不会毁损增量供给 （B）土地不会毁损存量供给 （C）土地不会毁损潜在供给 （D）土地不会毁损总量供给 3 关于房地产投资特性的说法，错误的是( )。 （A）土地不会毁损区位选择异常重要 （B）土地不会毁损不易产生资本价值风险 （C）土地不会毁损存在效益外溢 （D）土地不会毁损易受政策影响 4 商品房开发市场通常是典型的( )市场。 （A）土地不会毁损完全竞争 （B）土地不会毁损垄断竞争 （C）土地不会毁损寡头垄断 （D）土地不会毁损完全垄断 1 5 某城市 2010 年商品住房施工面积为 1000 万 m2，其中从 2009 年跨入 2010 年继续施工的面积 为 300 万 m2，恢复施工的面积为 200 万 m2。该城市 2010 年商品住房新开工面积是( )万 m2。 （A）土地不会毁损500 （B）土地不会毁损700 （C）土地不会毁损800 （D）土地不会毁损1000 6 从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然 周期的( )。 （A）土地不会毁损第一阶段 （B）土地不会毁损第二阶段的后半段 （C）土地不会毁损第三阶段的后半段 （D）土地不会毁损第四阶段 7 下列各类土地中，不属于土地储备范围的是( )。 （A）土地不会毁损集体土地中的宅基地 （B）土地不会毁损依法收回的国有土地 （C）土地不会毁损依法收购的土地 （D）土地不会毁损依法行使优先购买权取得的土地 8 房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括( )。 （A）土地不会毁损对原材料的检验 （B）土地不会毁损对配套设施的检验 （C）土地不会毁损确立质量文件档案制度 （D）土地不会毁损确立成本控制档案制度 9 对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是( )。 （A）土地不会毁损土地储备 2 （B）土地不会毁损销售方案的细化 （C）土地不会毁损建设项目的质量控制 （D）土地不会毁损申领《建设用地规划许可证》 10 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价 格，该定价方法为( )。 （A）土地不会毁损认知价值定价法 （B）土地不会毁损成本加成定价法 （C）土地不会毁损挑战定价法 （D）土地不会毁损领导定价法 11 某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、 渗透市场、服务市场三者关系正确的是( )。 （A）土地不会毁损有效市场＞渗透市场＞服务市场 （B）土地不会毁损服务市场＞有效市场＞渗透市场 （C）土地不会毁损有效市场＞服务市场＞渗透市场 （D）土地不会毁损服务市场＞渗透市场＞有效市场 12 商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是( )存在差异性。 （A）土地不会毁损房地产开发企业的特点 （B）土地不会毁损城市区域功能 （C）土地不会毁损购房者的需求 （D）土地不会毁损城市地理环境 13 对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的( )分析。 （A）土地不会毁损需求 （B）土地不会毁损供给 3 （C）土地不会毁损竞争 （D）土地不会毁损市场占有率 14 我国对外筹资成本通常是在( )利率的基础上加一定的百分点(或基点)。 （A）土地不会毁损纽约同业拆放 （B）土地不会毁损中国香港同业拆放 （C）土地不会毁损伦敦同业拆放 （D）土地不会毁损新加坡同业拆放 15 某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷 款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是( )。 （A）土地不会毁损甲＞乙＞丙 （B）土地不会毁损丙＞乙＞甲 （C）土地不会毁损乙＞甲＞丙 （D）土地不会毁损乙＞丙＞甲 16 某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为 12.0%，如果通货膨胀率为 5.5%，银 行贷款年利率为 6.5%，存款年利率为 3.0%，则该项目投资的实际收益率是( )。 （A）土地不会毁损5.16% （B）土地不会毁损6.16% （C）土地不会毁损6.5% （D）土地不会毁损8.74% 17 某投资者将其商铺出租经营，租期 20 年，预计第一年的净租金收入为 8 万元，且每年递增 6%，年租金均发生在年末。若折现率为 6%，该商铺净租金收入的现值为( )万元。 （A）土地不会毁损91.76 （B）土地不会毁损142.40 （C）土地不会毁损150.94 4 （D）土地不会毁损160.00 18 某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为 6%，期限为 15 年，首月还款额 为 3000 元，月还款额等比增长率为 0.2%，则该家庭第 8 年最后一个月的还款额为( )元。 （A）土地不会毁损3627.06 （B）土地不会毁损3634.31 （C）土地不会毁损4818.34 （D）土地不会毁损4842.43 19 张某用 1000 万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为 10%，经营期为 20 年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为( )万元。 （A）土地不会毁损17.46 （B）土地不会毁损100.00 （C）土地不会毁损117.46 （D）土地不会毁损672.75 20 投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了( )。 （A）土地不会毁损抵御通货膨胀的影响 （B）土地不会毁损提高资本金的投资收益率 （C）土地不会毁损提高全部投资的平均收益率 （D）土地不会毁损降低借贷资金的资金成本 21 如果某项目的 FNPV 等于零，说明该项目的获利能力( )。 （A）土地不会毁损达到了基准收益率的要求 （B）土地不会毁损超过了基准收益率的要求 （C）土地不会毁损未达到财务内部收益率的要求 （D）土地不会毁损达到了财务内部收益率的要求 5