1999年房地产估价师房地产开发经营与管理考试真题及答案

1999 年房地产估价师房地产开发经营与管理考试真题及答案 一、单项选择题 每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。 1 以下哪种因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素( )。 （A）开发成本的变化开发成本的变化 （B）开发成本的变化收入的变化 （C）开发成本的变化价格的变化 （D）开发成本的变化开发商对未来的预期 2 某租客 5 年支付的物业租金的现值为 40 万元，年租金增长的百分率为 5%，如果贴现率与 之相同，则该租客第一年末支付的租金为( )万元。 （A）开发成本的变化8.0 （B）开发成本的变化8.4 （C）开发成本的变化9.0 （D）开发成本的变化10.0 3 根据( )的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。 （A）开发成本的变化房地产交易方式 B.房地产交易顺序 （B）开发成本的变化购买房地产目的 （C）开发成本的变化房地产类型 4 已知某笔贷款的名义利率为 12%，若年实际利率为 12.68%，则该笔贷款每年计息 ( 次。 （A）开发成本的变化2 （B）开发成本的变化4 （C）开发成本的变化6 （D）开发成本的变化12 1 ) 5 房地产开发项目的建设过程是指( )的持续时间。 （A）开发成本的变化房地产开发全过程 （B）开发成本的变化获得土地后到全部工程竣工 （C）开发成本的变化从工程开工到全部工程竣工 （D）开发成本的变化从工程开工到项目租售完毕 6 对于价格弹性的以下描述中，( )是正确的。 （A）开发成本的变化需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化越不敏感 （B）开发成本的变化在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样 （C）开发成本的变化供给弹性系数 PES=需求数量变化的百分比/价格变化的百分比 （D）开发成本的变化短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性 7 自有资金现金流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把( )作 为现金流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考查项目自有资金的盈利能力。 （A）开发成本的变化借款本金偿还和利息 支出 （B）开发成本的变化开发建设投资 （C）开发成本的变化投资方向调节税 （D）开发成本的变化项目投资总额 8 对承包商而言，在( )的情况下，采用固定总价合同是比较合适的。 （A）开发成本的变化开工前对工程内容尚不十分清楚 （B）开发成本的变化没有施工图就开工 （C）开发成本的变化设计图纸和技术说明书相当详细 （D）开发成本的变化有施工图但对工程的某些条件尚不清楚 9 为确保承包商很好地履约，开发商通常从每次工程进度款中扣留一部分金额，作为承包商 的缺陷责任期的( )。 （A）开发成本的变化最终付款 2 （B）开发成本的变化预付款 （C）开发成本的变化保留金 （D）开发成本的变化工程款 10 假设某项目年净经营收益为 60 万元，年经营成本为 20 万元，该项目投资的资本价值为 750 万元，则该项目的年投资收益率为( )。 （A）开发成本的变化10.7% （B）开发成本的变化8.0% （C）开发成本的变化5.3% （D）开发成本的变化2.7% 11 房地产开发商进行项目融资的目的是提高( )。 （A）开发成本的变化全投资收益率 （B）开发成本的变化抵御金融风险的能力 （C）开发成本的变化自有资金收益率 （D）开发成本的变化资信等级 12 银行对某房地产项目进行长期融资时，在项目已建成出租、已预租完毕和尚未预租三种情 况下，要求的折现率之合理顺序为( )。 （A）开发成本的变化10%/8%/12% （B）开发成本的变化12%/10%/8% （C）开发成本的变化8%/2%/10% （D）开发成本的变化8%/10%/12% 13 某刚建成的写字楼售价为 8000 元/m2，月租金水平为 60 元/m2，若租客以一次性支付租 金的方式 承租 5 年，则业主要求租客一次支付的优惠租金为( )元/m2。 （A）开发成本的变化3600 （B）开发成本的变化800 3 （C）开发成本的变化2900 （D）开发成本的变化2700 14 按( )的不同，可将物业划分为自用物业和出租物业。 （A）开发成本的变化所有权性质 （B）开发成本的变化存在形式 （C）开发成本的变化占有形式 （D）开发成本的变化使用性质 15 物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行( )。 （A）开发成本的变化项目融资 （B）开发成本的变化工程招标 （C）开发成本的变化市场定位 （D）开发成本的变化物业管理 16 对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择( （A）开发成本的变化买方代理 （B）开发成本的变化卖方代理 （C）开发成本的变化联合代理 （D）开发成本的变化双重代理 17 施工图中的总平面图是( )的一部分。 （A）开发成本的变化建筑施工图 （B）开发成本的变化专业施工图 （C）开发成本的变化结构施工图 （D）开发成本的变化给排水施工图 4 )。 18 将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按( )分类的。 （A）开发成本的变化安装组合情况 （B）开发成本的变化冷凝器冷却方式 （C）开发成本的变化设备设置情况 （D）开发成本的变化所用介质 19 某墙身详图中所标明的尺寸为 660，表明其所对应的实际尺寸是( )。 （A）开发成本的变化660mm （B）开发成本的变化1320mm （C）开发成本的变化5500mm （D）开发成本的变化13200mm 20 某 4 层商场建筑内大厅的净空高度从首层地面直达屋顶，如大厅于首层的建筑面积为 260m2，则该大厅的建筑面积为( )m2。 （A）开发成本的变化780 （B）开发成本的变化520 （C）开发成本的变化1040 （D）开发成本的变化260 二、多项选择题 每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得 分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。 21 关于房地产投资的风险，( )的说法是正确的。 （A）开发成本的变化风险意味着对于可能的情况无法估计其可能性大小 （B）开发成本的变化风险为投资的实际收益与预期收益的偏差 （C）开发成本的变化实际收益低于预期收益时，投资面临风险损失 （D）开发成本的变化风险可以用各种可能收益与均值偏离的程度来描述 5