2001年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案

2001 年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案 (总分：100.00，做题时间：90 分钟) 一、问答题(总题数：3，分数：30.00) 1.某估价公司于 1999 年 8 月 1 日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当 时正常市场价格评估的结果为 1000 万元，银行据此贷款给其业主 800 万元。2001 年 10 月 1 日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得 扣除各项税费后为 600 万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行 100 万元。为此，银行要求估价公司赔偿该 100 万元的损失，而估价公司认为自己没有 责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因? （分数：10.00） 正确答案：() 解析：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。 2．抵押估价时点为 1999 年 8 月 1 日，拍卖的时间为 2001 年 10 月 1 日，由于时间变化，房地产价值会发 生变化。 3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。 4．房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值。 5．如果估价公司当时 的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。 2.某公司欲将其位于商业区的一栋自建 4 层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该 公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为 6000m2，竣工日期为 1980 年 5 月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料? （分数：10.00） 正确答案：() 解析：1．对该地区房地产价格有普遍影响的资料。 2．有关估价对象的实物、权益、区 位等资料。 3．了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。 4．如果城市规划允许 改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。 5．改变用途所 需投入的改建费用等资料。 6．需要补交的土地使用权出让金的标准等。 3.商业区某商场共 6 层，每层建筑面积 3000m2，土地使用年限为 40 年，从 1996 年 5 月 18 日起计。该商场 1 层至 4 层于 1998 年 5 月 18 日租出，租期为 5 年，月租金为每 平方米 240 元，且每年不变；5 层至 6 层于 1998 年 7 月 1 日租出，租期为 3 年，月租金 为每平方米 210 元，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估 价方法，并写出估价技术路线。 （分数：10.00） 正确答案：() 解析：1．应优先选用的估价方法是：收益法和比较法。 2．因商场属于收益性房地产， 应选用收益法作为其中一种估价方法。 3．在市场交易实例比较多的情况下，应选择比较 法为另一种估价方法。 4．在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响。 有租 1 约的租金收入用租约租金 租约期满后的租金收入用客观租金 现空置部分也要计客观租金 收入 5．将两种方法的估价结果综合，确定最终估价值。 二、单项选择题(总题数：2，分数：20.00) (每小题的备选答案中只有一个最符合题意。) 1994 年 6 月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼，规划批准用地 15000m2，建筑面 积 50000m2。合同约定甲方出地，乙方出建设资金，住宅楼建成后甲、乙双方按建筑面 积的 3:7 比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅，不需缴纳土地使用权出让金；乙分 得的部分定为商品住宅，并于 1994 年 10 月 30 日办理了土地使用权出让手续，交清了 1400 万元的土地使用权出让金。1996 年 10 月 30 日主体结构建至 4 层时，由于乙方原 因停工。现法院判决拍卖乙方权益，甲方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经 调查确认，已完工程的建筑费为 3000 万元，至建成还需投入建筑费 6600 万元，自用住 宅改为商品住宅需补交土地使用权出让金，为每平方米建筑面积 1000 元，并在办理过户 手续时直接向土地管理部门缴纳，不包含在拍卖价款中。经调查，该项目附近同类土地使 用权出让的最新拍卖熟地楼面地价为每平方米 1500 元。问： （分数：8.00） (1).该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为( )。（分数：4.00） A.已完工程的建筑费 3000 万元+已交的土地使用权出让金 1400 万元 B.已完工程的建筑费 3000 万元+已交的土地使用权出让金 1400 万元+需补交的土地使 用权出让金 1500 万元 C.在建工程建筑物市场价值+土地市场价值 7500 万元-需补交的土地使用权出让金 1500 万元 √ D.在建工程建筑物市场价值+土地市场价值 7500 万元 解析： (2).该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为( )。（分数：4.00） A.在建工程建筑物市场价值×30%+(土地市场价值 7500 万元-需补交的土地使用权出让 金 1500 万元)×30% B.在建工程建筑物市场价值×30%+(土地市场价值 7500 万元-其中的土地使用权出让金 部分)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值 √ C.在建工程建筑物市场价值×30%+(土地市场价值 7500 万元-需补交的土地使用权出让 金 1500 万元)×30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值 D.以上三种判断都不对 解析： 某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为 460m2。因年久失修， 经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至 600m2，该公司 认为建 600m2 经济上不合算，擅自建成建筑面积 1000m2 的写字楼。现该公司欲以该新 建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。 （分数：12.00） (1).能否改建的最终批准权在( )。（分数：4.00） A.政府房地产管理部门 B.政府规划管理部门 √ C.政府土地管理部门 D.上级总公司 2 解析： (2).评估时依据的建筑面积应为( )。（分数：4.00） A.460m2 B.600m2 C.1000m2 D.以上三个面积都不行 √ 解析： (3).该公司委托评估应选择( )。（分数：4.00） A.房地产管理部门 B.资产管理部门 C.有资格的房地产估价机构 √ D.验资机构 解析： 三、指错题(总题数：1，分数：40.00) 4.××置业公司部分房地产估价结果报告 一、委托人 ××置业公司，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。 二、估价机构 ××房地产估价事务所，法定代表人：×××，住所：××市××路××号。 三、估价对象 ××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。 该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积 12000m2，土地级别为 该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋 7800m2 建筑面积的临街厂房改 为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积 18000m2 的写字楼，目前正在建设中。 估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。 四、估价目的 为抵押贷款提供依据。 五、估价时点 经委托人和估价机构确认，估价时点为 2001 年 6 月 30 日。 六、价值定义(略) 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字搂分别估价。因商 业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进 行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后 测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。 十、估价结果 经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为 17096 万元(大写人民 币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为 7355 万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾 伍万元整)，单价为每平方米建筑面积 9430 元；在建写字楼的总价值 9741 万元(大写人 3 民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2001 年 6 月 30 日至 2001 年 7 月 5 日 十三、估价报告的有效期(略) ××置业公司部分房地产估价技术报告 一、估价对象状况分析 ××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积 12000m2，其中建筑物为主厂 房一栋，建于 1980 年，钢筋混凝土框架结构，共 4 层，层高 3.8 米，建筑面积 7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构， 建筑面积分别为 4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况， 经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已 投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积 18000m2 的写字楼(实 物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预 计一年后建成投入使用。 估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐 全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提 高。 二、市场背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用 根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方 法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开 发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣 除，以此估算在建写字楼的价值。 五、估价测算过程 (一)超市的估价 选取的三宗类似商业房地产交易资料如下(交易情况与房地产状况的详细分析略)： A B C 2 2 人民币 9300 元/mm 人民币 6300 元/mm 美元 1350 元/mm2 6900m2 240m2 8600m2 2000 年 12 月 28 成交日期 2001 年 5 月 30 日 2001 年 6 月 23 日 日 交易情况 拍卖 正常 正常 0% -25% +10% 房地产状况 注：表内面积均为建筑面积。 根据可比实例，搜集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格 变动率为平均每月比上月上涨 0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000 年 12 月 28 日美元与人民币的汇价为 1:8.3，2001 年 6 月 30 日为 1:8.27。 1．比准价格 A=9300×100/m100×(1+0.5%)×100/m100 =9347(人民币元/mm2) 2．比准价格 B=6300×100/m100×(1+0.5%)2×100/m(100-25) =8484(人民币元/mm2) 可比实例 成交价格 成交面积 4 3．比准价格 C=1350×8.27×100/m100×(1+0.5%)6×100/m110 =10458(人民币元/mm2) 式中可比实例 C 因区域等状况较好，根据以往经验增加 10 个分值。 4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价 =(9347+8484+10458)÷3=9430(元/mm2) 总价=9430×7800=7355(万元) (二)在建写字楼的估价 1．首先测算该写字楼开发完成后的价值 根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为 13500m2。因尚未发生实际收 益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。 光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天 1.2 美元，空置率为 20%，运营费 用占有效毛收入的 55%。 年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%) =3215(万元) 年运营费用=3215×55%=1768(万元) 净收益=有效毛收入-运营费用=3215-1768=1447(万元) 收益年期取 50 年 资本化率取光辉大厦的投资收益率 10.12% 根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑， 代入下列公式计算： 式中：V 为房地产价值；a 为年净收益；r 为资本化率；n 为收益年期。 根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为 14183 万元人民币。 2．测算未来还需发生的各项成本及税费等 根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估： (1)续建工程费及管理费等 装修工程费 1800 万元，设备及安装工程费 1190 万元，室外工程费 350 万元，管理费等 150 万元，合计 3490 万元。 (2)投资利息 当地贷款的年利息率为 5.85%，续建期为 1 年，则投资利息=3490×[(1+5.85%)0.51]=101(万元) (3)销售税费 当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的 6%，则销售税费=14183×6%=851(万 元) 3．在建写字楼的评估价值 总价值=14183-3490-101-851=9741(万元) 六、估价结果 按上述分析测算，估价对象超市部分单价为 9430 元/mm2，总价值为 7355 万元(大写人民 币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为 9741 万元(大写人民币玖仟柒佰肆 拾壹万元整)。估价对象总价值为 17096 万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。 （分数：40.00） 正确答案：() 解析：本题有下列之错处及不足： 1．缺少土地使用性质描述 2．缺少产权描述 3．没有 说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准 4．可比实例 A 为拍卖，其交易情况一 5