2002年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案

2002 年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。 1 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是( )。 （A）空间直线距离空间直线距离 （B）空间直线距离交通路线距离 （C）空间直线距离交通时间距离 （D）空间直线距离至市中心距离 2 为评估某宗房地产 2002 年 10 月 13 日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为 3000 元/ m2，成交日期为 2001 年 11 月 13 日。经调查获知 2001 年 6 月至 2002 年 10 月该类房地产的价 格平均每月比上月上涨 1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( )元/m2。 （A）空间直线距离3214 （B）空间直线距离3347 （C）空间直线距离3367 （D）空间直线距离3458 3 房地产估价中的价值，一般是指( )。 （A）空间直线距离使用价值 （B）空间直线距离交换价值 （C）空间直线距离投资价值 （D）空间直线距离账面价值 4 有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建 筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。 （A）空间直线距离该建筑物的价值低于拆除费用 （B）空间直线距离该估价结果肯定有误 （C）空间直线距离甲土地的价值高于乙土地的价值 1 （D）空间直线距离不可能出现这种情况 5 某宗土地的规划容积率为 3，可兴建 6000m2 的商住楼，经评估总地价为 180 万元，该宗土地 的单价为( )元/m2。 （A）空间直线距离100 （B）空间直线距离300 （C）空间直线距离600 （D）空间直线距离900 6 某商业大楼建造期 2 年，建成 8 年后补办了土地使用权出让手续。土地使用年限为 40 年， 建筑物的经济寿命为 35 年，评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。 （A）空间直线距离35 （B）空间直线距离45 （C）空间直线距离48 （D）空间直线距离50 7 已知某一临街深度 30.48m(即 100 英尺)、临街宽度 15m 的矩形土地，总价为 100 万元。相邻 有一临街深度 45.72m(即 150 英尺)、临街宽度 15m 的矩形土地，根据四三二一法则，其总价为 ( )万元。 （A）空间直线距离109 （B）空间直线距离117 （C）空间直线距离124． （D）空间直线距离130 8 估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见( )。 （A）空间直线距离应作为估价资料归档 （B）空间直线距离不应作为估价资料归档 （C）空间直线距离由估价机构决定是否归档 2 （D）空间直线距离依委托人的意见决定是否归档 9 假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。 （A）空间直线距离开发结束时的时间 （B）空间直线距离购买待开发房地产时的时间 （C）空间直线距离开发期间的某个时间 （D）空间直线距离全部租售出去时的时间 10 直线趋势法公式中的常数 a、b 是由( )决定的。 （A）空间直线距离房地产的历史价格资料 （B）空间直线距离房地产的未来价格资料 （C）空间直线距离房地产的现时价格资料 （D）空间直线距离估价人员选取的价格资料 11 采用收益法测算房地产价格时，公式 V=A/r+b/r2 表示( )。 （A）空间直线距离房地产净收益按一固定数额逐年递增 （B）空间直线距离房地产净收益按一固定数额逐年递减 （C）空间直线距离房地产净收益按一固定比率逐年递增 （D）空间直线距离房地产净收益按一固定比率逐年递减 12 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于( )。 （A）空间直线距离物质折旧 （B）空间直线距离功能折旧 （C）空间直线距离经济折旧 （D）空间直线距离会计折旧 13 一宗 2000m2 的工业用地，容积率为 0.8，楼面地价为 690 元/m2。现按规划拟改为商业用 地，容积率为 5.1，楼面地价为 950 元/m2；理论上应补地价理论上应补地价(单价)为( )元/m2。 3 （A）空间直线距离552 （B）空间直线距离3519 （C）空间直线距离4293 （D）空间直线距离4845 14 两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的( )。 （A）空间直线距离资本化率应较高，价值较低 （B）空间直线距离资本化率应较低，价值较高 （C）空间直线距离资本化率应较高，价值较高 （D）空间直线距离资本化率应较低，价值较低 15 估价时点应与( )的日期相一致。 （A）空间直线距离签订估价合同 （B）空间直线距离开始估价作业 （C）空间直线距离完成估价报告 （D）空间直线距离估价结果所属 16 某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常( )用直线折旧法计算出的成新率。 （A）空间直线距离等于 （B）空间直线距离大于 （C）空间直线距离小于 （D）空间直线距离无法判断 17 现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估 算结果为 800 万元，按纯居住用途的估算结果为 1000 万元。该宗土地的评估价值应为( )。 （A）空间直线距离800 万元 （B）空间直线距离1000 万元 4 （C）空间直线距离1800 万元 （D）空间直线距离800～1000 万元之间 18 判定某可比实例的成交价格比正常价格低 6%，则交易情况修正系数为( )。 （A）空间直线距离0.060 （B）空间直线距离0.940 （C）空间直线距离1.060 （D）空间直线距离1.064 19 某宗土地取得成本为 1000 万元，开发成本为 1500 万元，管理费用为 75 万元，销售费用为 35 万元，投资利润率为 12%，则开发利润为( )万元。 （A）空间直线距离180.0 （B）空间直线距离300.0 （C）空间直线距离309.0 （D）空间直线距离313.2 20 某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该 仓库的公开市场价值，最适宜采用( )进行估价。 （A）空间直线距离比较法 （B）空间直线距离成本法 （C）空间直线距离假设开发法 （D）空间直线距离长期趋势法 21 某可比实例的成交价格为 2400 元/m2，建筑面积 100m2，首期付款 12 万元，其余半年后支 付 8 万元，1 年后支付 4 万元。已知年利率为 10%，则该可比实例的实际价格为( )元/m2。 （A）空间直线距离2290.91 （B）空间直线距离2326.41 （C）空间直线距离2344.16 5